友好集团:租赁物业5527.63平米,变更原拟建超市至综合卖场

租赁物业开设“百+超”卖场,第一年租金1.8元/平米/天:

公司拟租赁由新疆佳雨房地产开发有限公司开发建设的,位于乌鲁木齐市西山西街247号(原乌鲁木齐市西山路100号)“佳雨i城”5527.63平米的商业房产,将该部分商业房产与公司前期购买的“佳雨i城”7691.96平米的商业房产合并开设总面积为1.32万平米的“超市+百货”综合性社区百货卖场。租赁期限为十五年四个月,自2013年5月1 日始至2028年8月31日止,其中免租期为2013年5月1日至2013年8月31日。租金自2013 年9月1日计算,第一年含税租金单价为1.8元/平米/天,递增比例为每三年递增10%,第一年租金为363.17万元,租赁期间总租金合计为6651.48万元,租赁期平均租金单价为2.20元/平米/天。该项目预算期10年,投资金额为7455.6万元,预计第4年开始盈利,项目静态回收期为8.37年。公司预测第一年销售额5800万元,亏损993.10万元;第2-5年销售年递增30%,第4年开始盈利,当年实现净利润32.11万元;第6年起销售年递增为10%,10年利润合计3049.70万元。

所在区域环境和消费能力升级,项目由单一超市改为“百+超”卖场:

公司前期购买的“佳雨i城”7691.96平米物业所费总金额为9963.43万元,物业位置为地下一层至地上一层,原拟建设友好超市一处。但随西山片区道路交通及市政配套设施的完善,重工业企业的搬迁,该区域居住环境和消费能力逐渐升级。鉴于区域内缺乏规模较大、档次较高、品类较多的综合性商业卖场,公司此次追加租赁面积5527.63 平米(主要为地上二层至三层),将项目改为面积合计为1.32万平米、业态为“超市+百货”的综合性社区百货卖场。我们认为此举符合公司大力发展百货及超市连锁业态的战略发展规划,借助友好品牌在乌市的影响力和现有资源的支持,项目培育期有望缩短。

公司外延扩张积极,但短期业绩将受到影响:

公司近期扩张计划积极,长春路友好时尚购物中心项目、友好中环百货(中环路项目)、友好金盛百货(怡和大厦项目)、伊犁天百二期均在2012年下半年开业。我们预计本次公告的项目将于2013年9月开业,公司13年的开店计划已达5家:乌鲁木齐、阿克苏、克拉玛依、石河子、吐鲁番;14年新开2家:喀什、哈密;15年开设1家阿勒泰。我们认为公司积极谋求外延扩张,做大做强的雄心和战略值得肯定,并将利好公司长期发展,但近几年的业绩阵痛在所难免。但如布局能顺利完成,公司在疆内的地位将进一步稳固,并在5-10年内迎来业绩释放窗口。

维持增持评级,六个月目标价9 元:

不考虑地产业务结算,我们维持公司2012-14年商业部分EPS分别为0.35(其中主业0.33元)/0.33/0.41元的判断不变,以2011年为基期未来三年CAGR为-3.8%,认为公司合理价值在9元(含地产业务2.40元),对应2013年主业20倍市盈率。公司作为新疆零售龙头企业,中长期的零售连锁发展依然被我们看好;公司在未来一年新开门店较多, 影响零售业务的利润释放,但地产业务的结算将一定程度维持公司利润的整体增长(我们预计2012-14年地产EPS分别为0.70/1.00/0.70元),考虑到广汇增持的题材因素维持增持评级,公司业绩弹性较大,但目前估值没有吸引力。

风险提示:公司新门店培育期过长,规模扩张时管理风险。