房地产行业周报:十月销量平平利于政策预期改善

第45周房地产市场总体情况

(1)第45周(12/10/29-11/4)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比大幅上涨17.8%,同比增长106%;除北京、广州、合肥等地出现小幅下跌外其它重点城市均出现不同程度的上涨,其中天津、济南、上海和杭州分别上涨25.5%、42.6%、40.3%和28.6%;同时我们跟踪的49个大中城市10月整体销量环比9月小幅上涨2.8%,显示了十月楼市整体不温不火的状态,而中指院公布的百城房价环比上涨城市数量亦出现连续三个月减少的状况,我们认为这均有利于缓解舆论的压力并为政策改善创造条件,我们也注意到在此期间地方政府已不断有新政出现,包括了贵阳的购房入户政策、天津的首付分期付款政策、全国30个城市放松公积金异地贷款政策等等,均未出现地方政策被中央遏止的情况;

(2)库存方面,上周可售量大幅下跌1.1%,在九十月期间的可售量变化趋势上看,除北京深圳等少数城市维持在低位徘徊外,其它各地供应均有所增加,而根据我们统计的11个城市可售量推算目前的去化周期在9个月左右,处于自2010年以来的历史较低位置;

(3)上周18重点城市成交均价环比小幅上涨1.6%,价格整体趋势较为平稳。

?最新行业观点

一、11月头两个交易日,地产板块再度爆发,本质上是9、10两月反弹行情的延续,是9、10两月股价表现催化剂作用下的再度集中释放,符合我8月底以来一系列研报及短信的预判;

二、9、10两月出现的反弹催化剂,大部分在十一月仍将存在,包括:①预计47城11和12两月整体销量环比9、10两月基本持平,但同比增速将继续保持较高水平,这种不温不火的局面继续有利于缓解舆论压力,并为宏观流动性进一步松动创造条件;②以“保招万金侨”为代表的龙头品种,将继续受益于行业集中度的提升,理性定价加上积极推货,销售增速有望继续领跑行业;③土地财政是绕不开的死结,地方政府趁楼市不温不火继续暗松调控、且不被中央摁回去的情况将持续;

三、对周末媒体报道部分银行首置利率再度上浮且有超过基准的情况,我认为这仅是银行在年底前的短期行为,每年年底前银行的头寸都会相对较紧,但到明年一季度将会明显改观,届时首置利率重新回到基准一下是必然,因此对地产股投资而言,目前这种短期情形不应当做利空看待,若因此杀跌,反而可以加仓;

四、短期地产股面临的风险:①公募基金整体超出标配的幅度较大,超出的幅度在4个百分点以上,和历史最高点比相差不大,进一步加仓动能减弱;②若参照11年估值中枢10.19倍并根据今年预测EPS进行估值切换,按11月2日收盘价,主流地产股中已有67%的个股估值水平超过了去年估值中枢,而去年的估值中枢比估值底高25%;

五、综合股价表现催化剂及风险,短期地产股风险不大,但继续反弹空间有限,预计主流品种还能有5-7%空间;继续推荐保招万金侨及云投华业。