房地产:信号意义多于实际效果,支撑行业估值修复

自住型商品住房本质上是一种限价房,只具备部分产权,但扩大了申请人覆盖范围和住房转让条件。自住型商品住房与限价房一样,必须在5年后方可转让,产权不完整。与传统限价房不同之处在于:1)申请人范围扩大至符合限购政策规定的购买资格的家庭户,意味着非北京户籍但有5 年社保或纳税证明的,北京户籍有一套房的均可申请,而北京户籍的无房户和原经济适用房、限价房的轮候家庭具备优先申请的资格;2)放宽转让条件,在5 年内不得转让前增加了“原则上”这一措辞,为未来政策调整留下空间,也没有像限价房规定一样表示由政府部门优先回购,同时转让后的增值收益政府分成部分减少为差价的30%,较限价房的35%有所降低。

京七条是预期之内的小修小补。今年3 月新国五条北京细则中明确提出降低自住型商品住房价格、增加对应土地供给,我们认为“京七条”是新国五条政策的具体执行,没有超预期的调控措施出台,更多的是为了保证今明两年房价调控目标的达成,自住型商品住房低于普通商品房30%能够直接下拉商品房成交均价。可以说,这一政策仍是体制内的小修小补,并未涉及到房地产长效机制的建设。

政策对于平抑北京实际房价、地价作用有限,且关键要看后续执行。

鉴于北京每年成交的新建商品住房在10 万套左右,2 万套仅占到今年总成交的20%,且能否推出仍存疑问,对于平抑北京实际房价作用有限;中铁建9 月以18562 的楼面价获得单价19000 元限价房地块,主要原因是配建的商业面积较高具备盈利性,显然限房价、竞地价的方式对于改善北京居住环境有有利,但平抑地价作用有限,对开发商利润空间有所压缩。由于北京供地少是总量因素而非结构因素,自住型商品住房土地供应的增长必然导致商品房土地供应的减少,所以对整个市场价格的平抑影响有限,能否推出更多的土地是此政策成败的关键。

信号意义多于实际效果,支撑行业估值修复。我们认为,尽管政策实际效果相对有限,但体现了政府增加供给的思路,相比以前抑制需求更具市场化和长期化,信号意义多于实际效果,我们前期已提出,由于目前估值已经隐含了较多的调控预期,中期看一旦对一线城市的调控成行,将支撑行业估值修复,建议投资者关注成长性好的阳光城、中天城投、南国置业、世联地产等。