房地产行业:关注环球影城主题性投资机会,华业、中国武夷

近期媒体报道北京环球影视项目有望近期获得国务院批复,我们建议投资者关注相关的主题性投资机会,建议重点关注在环球影城可能入驻区域附近拥有大体量土地储备的华业地产和中国武夷。

投资要点:

夺据2月22日腾讯财经报道,“从北京市发改委了解到,北京环球影视城主题公园项目有望近期获得国务院批复,选址北京通州梨园”。我们建议投资者关注相关主题性投资机会。(1)环球影城与迪斯尼、环球嘉年华并称为“现代世界三大娱乐品牌”,北京作为国际性大都市,需要与其地位相称的大型主题公园。(2)《通州新城规划(2005-2020)》专门规划了以专业会展、主题公园为特征的商务娱乐新区,我们认为环球影城的选址很可能在该区域内,即梨园镇区域。

夺环球影城若顺利入驻北京通州,对周边区域经济发展将是极太利好,对房地产的影响尤为明显。(1)环球影城投资规模大,工期短,见效快。(2)人口集聚作用强,带来大量就业岗位和旅游观光人群。(3)占地面积大,拆迁带来的住房需求可观。(4)作为大型主题公园,将带动周边区域配套设施和交通条件的明显改善。

夺迪斯尼入驻上海曾带来相关受益地产股大幅上涨的行情,且周边房价在项目正式获批后迅速大幅上涨。(1)2008年6月,受市场传闻影响,界龙实业、张江高科等迪斯尼概念地产股表现强劲,界龙实业最大涨幅达80%,远超同期板块和大盘。

2009年11月项目最终获批前,界龙实业又经历了一波强劲上涨,最大涨幅超40%。

(2)项目最终获批消息公布后短短1个月内,周边楼盘售价上涨30%-40%以上。

北京环球影城项目的影响可能与此类似,建议投资者重点关注在环球影城可能入驻区域附近拥有大体量土地储备的华业地产和中国武夷。

夺华业地产一一通州资源霸主:拥有华业东方玫瑰、通州运河核心区2个二级开发项目,距离环球影城可能选址范围距离分别为4公里、7公里,未售建筑面积超100万平,估计土地价值约88.5亿元,开发后将带来约35亿净利润,每股重估值2.5元:同时在通州还拥有永顺镇李庄和梨园镇东小马村两个土地一级开发项目。12-14年EPS0.36/0.55/0.83元,RNAV7.6元,目前股价5.4折交易,投资价值明显被低估。若环球影城落户通州,股价有望挑战重估值,再次“推荐”。

夺中国武夷:环球影城若落户通州对公司估值提升将极为显著:拥有武夷花园项目,距离环球影城项目可能选址范围约6公里,权益未结面积约44万平米,土地成本低廉,土地重置价值不低于40亿元,开发毛利率接近70%,项目开发后可贡献18.6亿元的净利润,对应每股RNAV4.77元,在公司开发项目中占比超4成,因此其售价变动对公司重估值的影响极为显著,若售价提升10%/40%,公司RNAV将提升5%/19%。12-14年EPS0.25/0.33/0.42元,PE26/20/16倍,RNAV11.04元,目前股价5.9折交易,投资价值明显被低估,公司市值小,每股含金量大(通州项目)。若环球影城落户通州,股价有望挑战重估值,首次给予“推荐”评级。