房地产行业:众创空间投资发展沙龙会议纪要

会议要点:

Part1:上海众创空间的发展现状及展望:众创空间不仅仅是工作空间的分享,更是网络空间、社交空间和各种资源的共享,同时具有低成本、便利化、和开放式的特点。上海科创中心起步于1997年,目前孵化器149家,至今孵化企业数量增加19倍,孵化面积增加9倍,单位孵化面积的服务对象不断增多,体现其定位于初创类企业孵化的特点。未来评价众创空间能否成功的关键在于:1、是否具有专业化的服务和标准化的流程;2、能否形成品牌化并脱离政策扶植;3、是否以投资作为出发点并能嫁接各类资源。

Part2:从联合办公到商务社区:联合办公的历史有100多年,主要模式包括:1、Regus模式(1989),提供灵活的办公空间,但仍是传统的服务式商务中心,缺乏互动;2、CoworkingSpace模式(2005),是创业驱动型的联合办公空间,去中心化的办公场所,强调平台的主动服务;3、YCombinator模式(2005),打破物理空间,建立起以创业孵化而聚集的互联网平台,强调创业扶持,进行标准化的孵化和投资;4、WeWork(2010)——全新定义的联合办公社群,不仅涵盖物理空间和溢价服务,同时入驻的企业成为彼此的供应商和客户,更强调社群之间的互助服务,从而优化产品设计体验。联合办公的收入来源主要包括:租金差价、服务费、以及未来形成线上商务社区形成,社群主导的经济互相产生的价值。

Part3:SOHO中国-中国最大的共享办公空间:SOHO3Q是国内目前最大的一站式O2O共享办公空间,提供共享经济时代的办公解决方案。目前SOHO3Q有11处布局在北京和上海写字中心,全部自有,拥有逾11,000个座位,未来公司计划到2017年座位数扩张到10万个,并采取轻资产的管理输出模式。入驻3Q的客户主要对灵活性和品牌有要求,包括:大型互联网企业(50%)、项目驱动型企业和初创型企业。3Q所有区域的办公租金为1,300元/周/位,京沪两地3Q项目租金回报率可达到30%,超额收益来自空间利用效率有效提升和SOHO品牌提供的丰富线上线下共享资源。新SOHO(提供共享办公空间)正在成为和旧SOHO(提供传统办公楼租售)相并列的两大业务体系。

我们的观点:

大众创新、万众创业逐渐成为中国经济发展的关键词,以互联网和共享经济为前提的联合办公和创业空间迅猛发展,成为开发商、科技园区、地产服务商、以及各类社会资本青睐的新蓝海;而新型众创空间通过提供开放共享的资源平台,或建立创业产业生态圈,既促进了小型企业和个人创新创业的发展、同时也为大型企业提供了活跃和有利于创新的办公环境。

从办公物业开发和投资的角度,我们认为联合办公模式利用互联网经济的思维,大大提升了物业的使用效率,并搭建起交互式的资源嫁接平台,实现了开发商、投资商和创业者三方共赢的局面,是互联网时代下的新型办公楼投资和运营模式,其盈利空间和市场容量都是值得期待的。目前已经介入众创空间业务的地产上市公司及其产品包括:SOHO中国(0410.HK/港币3.005,未有评级)的SOHO3Q、万科(000002.CH/人民币13.15;2202.HK/港币16.64,买入)的云城、绿地控股(600606.CH/人民币13.94,谨慎买入)的创客基地、世联行(002285.CH/人民币11.92,买入)的小样社区、华夏幸福(600340.CH/人民币22.99,买入)与太库科技联手的孵化器等。