招商地产:高溢价换股彰显信心,蛇口自贸区龙头冉冉升起

投资要点

事项:招商局蛇口控股拟发行A 股股份换股吸收合并招商地产,并向包括员工持股计划在内的10名特定投资者募集资金不超过150亿元,发行价23.6元。公司暂不复牌。

平安观点:

高溢价换股及增持承诺,彰显信心。根据方案,招商局蛇口将以发行A股形式吸收合并招商地产,其中招商地产A股换股价为38.1元/股(除息后37.78元),较停牌前120日均价溢价73.81%,较停牌前价格亦溢价20.4%。同时给予24.11元/股的现金选择权(除息后23.79元/股)。此外招商局蛇口控股承诺上市后3个交易日内任意交易日A股收盘价低于换股发行价(相当于目前招商地产股价低于38.1元),将累计投入不超过30亿的资金用于增持。大股东高溢价换股及增持承诺,体现出其对未来发展前景的信心。

“整体上市+引入战投+员工持股”,央企改革先行一步。招商局蛇口拟以23.6元/股(相当于招商地产38.1元的股价)向包括员工持股计划在内的10名特定投资者募集资金,“大股东整体上市+引入战投+员工持股”,招商地产在央企改革中先行一步。引入国开金融等战投,有助于进一步优化公司股权结构,同时覆盖不超过2585名核心员工的持股计划,亦利于绑定员工及公司的利益。此外定增价较招地停牌前价格溢价20.4%,战投及公司员工高溢价参与定增,亦以实际行动表明对公司发展前景的认可。

业绩承诺高增长,深圳优质土地快速补充。根据公司测算,预计招商局蛇口2015-2017年扣非后净利润分别为62.4亿、85.9亿和103.0亿,2016年、2017年增速分别达到37.7%和19.9%,均明显高于行业平均增速,同时招商局集团承诺将对实际盈利数与预测净利润差额进行补偿,体现集团对未来盈利前景的信心。招商局蛇口拥有土地储备388.2万平,其中90%位于深圳,深圳优质土地快速补充。加上招商地产拥有的1265万土地,招商局蛇口总土地储备超过1653万平米。

蛇口自贸区龙头冉冉升起,打造“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。招商局蛇口旗下388.2万平土地,其中80%位于蛇口和前海,换股完成后有望成为蛇口自贸区最大地主,将显著受益自贸区和一路一带建设。未来新公司有望借助其前海蛇口自贸区的核心资源,围绕社区运营、园区运营、邮轮轮船三大产业,打造成“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。

维持“强烈推荐”评级。考虑到本方案仍需要监管当局批准,我们暂维持招商地产原有盈利预测不变,预计2015-2016年EPS分别为1.97元、2.4元,对应PE分别为15.1倍和12.2倍。大股东高溢价换股、战投及公司员工高溢价参与定增,均体现对新公司未来发展前景的信心,公司换股合并后,将成为蛇口自贸区最大地主,将直接受益自贸区建设带来的政策红利,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:换股吸收合并失败的风险。