北控医疗健康:养老与健康服务业务顺利推进

公司主营业务养老与医疗服务拥有良好长期发展空间。公司于2014 年剥离原有房地产业务转向医疗大健康,未来主营业务包括养老地产与投资建设医院。公司养老业务将分两个板块发展,重资产业务主要指早前介绍的北京四环建设医疗产业园(内有养老院、医院和医疗企业办公楼等)。除此以外, 公司积极推进轻资产养老业务, 8 月15 日公司的全资附属公司上海翀远与民政部旗下的中民万家合作搞社区配套服务,为老人提供日托和日常生活服务。这部分长远目标是服务100 个社区,而今年内将至少拓展到10 个社区。我们认为这些业务均有较大需求空间。

公司将通过两个途径开展医疗服务:(1)利用政府关系与大型公立医院合作建设专科医院和分院。由于母公司北控在北京拥有许多土地和物业资源及广阔的政府关系,我们相信会有许多大型医院愿意与公司合作。(2)公司将积极投资2、3线城市医院,主要途径为给医院提供低息贷款和投资参与医院建设。

公司积极拓展其他健康服务业务。除养老服务和医院以外,公司正积极推进其他健康服务业务,主要包括:i)8 月19 日上海翀远与北京良医联盟签订框架协议,投资人民币4200 万元,通过认购良医联盟之注册资本增资取得良医联盟增资后35%的股权;ii)良医联盟主要由北京协和医院壮年医生组成,主要提供远程医疗和北京知名医院就医绿色通道服务;iii)公司9 月7 日宣布旗下与苏州喜瀛洲健康管理有限公司签署增资协议,拟以人民币2500 万认购喜瀛洲增资股本。喜瀛洲专为个人和团体提供先进健康管理服务,并且与上海、北京及苏州数十家知名三甲医院有着密切合作,能为客户就医提供绿色通道, 还能为客户预约美国和日本医院。我们认为公司这些业务均有良好前景。

北控集团有可能进一步注入资产并提升控股比例。北控集团在北京市还有很多工业用地,包括亚运村周边等等,而市政府目前是比较希望将工业用地转成养老用地或保障房,其中养老地产利润率比较高,因此预计北控集团今后还可能将更多土地注入公司,公司希望用换股形式进行,如能成功北控的持股比例将进一步提高。目前北控控股67%的北京建设在公司的持股比例仅15.75%,还有很大提升空间。

投资建议:公司2014年底总共拥有10.9亿港元现金,2015年上半年进行2次配售筹集9.6亿港元,另外收购北京四环的土地总共花费约8亿港元,因此2015年6月底总共拥有约12.7亿港元现金。北京四环医疗产业园土地出让金为约3000元/平米,总数为12亿,分三次缴纳,公司于中期业绩之后已经缴纳约3.6亿港元,其余预计将在明年下半年以后缴纳。早前出售江苏和上海的房地产项目的钱最近收回1亿,因此公司目前有约共10亿港元现金。另外2014年11月出售的江苏项目有3.5亿港元现金将于2016年底前收回。北京医疗产业园建成后面积为40万平方米,其中70%能出售,另外30%为养老院将收取会籍费和月租。我们预计项目总投资38亿港元,建成后物业估值预计将大幅提升,手头项目加上现有和即将收回的现金的价值已经超过目前的市值(46.11亿港元)。另外,预计最近收购的中民万家、喜瀛洲和良医联盟等下半年起将贡献利润,北京医疗产业园也将于2016年底预售。公司估值有较大提升空间。

风险提示: i)国内养老地产权益法律保护规定不健全;ii)公司投资公立医院事宜不能顺利进行;iii)公司发展专科医院事宜受阻;iv) 公司早前投资的奥柏中国(8148.HK)股价大幅下跌