行业信用利差分化研究系列之二:房地产行业利差驱动因素探讨

我们认为房地产债券行业利差的决定因素仍是其行业景气度,而统计局商品房销售额同比是观测房地产行业景气度变化的良好指标。而要在一个短周期内预测房地产销售额是向好还是向坏,从而把握房地产债券的投资机会,对房地产行业政策的预判是关键。实际上,2014年下半年就是一个可以把握的购买房地产债券的良机。进入2014年下半年,经济下行压力增大,因此,在2014年下半年已可预期,经济下行压力将导致政策由调结构转向稳增长,进而房地产行业政策会相应放松,最终行业销售会出现改善。

房地产行业利差决定因素--行业景气度

2014年三季度以来,房地产行业利差可以分为四个阶段:

第一阶段:至2014年10月,房地产行业利差迅速收窄100BP以上。

第二阶段:2014年11月至2015年2月,房地产行业利差震荡。

第三阶段:2015年3月至2015年6月,房地产行业利差小幅向下突破前期震荡平台。

第四阶段:2015年7月至今,房地产行业利差再度向下突破。

总结来说,房地产债券行业利差的主导因素是房地产行业景气度,2014年下半年以来,房地产行业景气度触底反弹,房地产行业利差也逐渐下行。

房地产行业景气度观测指标--商品房销售额同比

衡量房地产行业景气度的较好指标是商品房销售额同比。2014年三季度以来,商品房销售额同比触底、由负转正等时点均是房地产债券行业利差向下突破的时机。

短周期房地产销售额预测--把握稳增长政策

2008年以来,短周期房地产行业销售改善与行业政策(包括但不限于房贷政策、限购政策、房地产企业融资政策、货币政策等)放松相关性显著。而房地产行业政策的放松又是以稳增长政策的出台为前提。

以2014年为例,随着经济增速跌破目标值,GDP同比下滑至7.5%以下,稳增长政策开始出台。而在现在的经济结构下,房地产和基建投资是稳增长政策的主要两条腿,因此我们看到各地陆续放松限购,930政策、降息降准、330政策等相继出台。

房地产企业财务指标分析

在财务分析时,房地产企业与传统的制造业企业关注指标不同。简化来讲,房地产企业重点关注以下五个指标:1、现金流状况--(经营性现金流净额+筹资性现金流净额)/所有者权益;2、去化能力--销售商品收到的现金/存货;3、盈利能力--营业利润率;4、偿债能力--净负债率;5、绝对规模--销售商品收到的现金。