华夏幸福2015年半年报点评:业绩表现亮眼,模式价值凸显

业绩维持30%以上高增速,浙江区域开始贡献收入:2015年上半年公司实现营收168.7亿元(+48.23%),归属于母公司净利润30.31亿元(+31.71%),EPS1.15元(+32.18%),符合我们预期。公司毛利率由去年同期的45.79%下滑至37.97%,但依然维持高位。分业务看,产业新城营收130.2亿元,同比增25.35%,维持平稳增长,城市地产及其他收入38.6亿元,同比增幅达286%,毛利率下滑9.52个百分点。分区域看,上半年依然主要由环北京区域贡献业绩,营收达150.9亿元(+41.97%),浙江嘉善区域营收12.6亿,无锡区域营收3.4亿,开始贡献收入。截止上半年末公司预收款项高达554.3亿元(+28%),下半年园区住宅配套与城市地产将有201.3万方与26.53万方竣工,业绩锁定性强。

销售表现亮眼,环北京扩张坚定:上半年公司实现销售面积321.2万(+31.6%),销售额301.1亿元(+24.4%),完成全年计划的49%,根据CRIC销售额排名全国第10,首度跻身前10位,其中,产业新城销售额242.03亿元(+15.9%),城市地产59.07亿元(77.8%)。

上半年公司继续深耕大北京,开拓长江经济带,累计完成4个项目签约,分别为上海金山枫泾、四川天府新区仁寿、沈阳铁西以及固安的马庄与牛驼区域,新签面积超过200平方公里;新增土地面积167.97万方,其中环北京达159.44万方,其余位于浙江嘉善,地价占销售额比10.2%,略低于2014年的14.0%。截至报告期末,公司房地产储备规划建面约912.65万方,其中固安及大厂594.7万方,占比超过一半。4月中共中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》,京津冀一体化完成顶层设计,7月北京市政府东迁通州落地,公司布局与京津冀协同发展重点城市高度重叠,预计随着京津冀一体化逐步推进公司将明显收益。

产业新城稳步发展,模式价值显现:上半年公司产业园新增入园企业65个,签约投资额253.4亿元,较去年同期同比上涨19.6%;与中国卫通集团、中科财经、中国空间技术研究院、清华大学、太库科技等产学研全方面合作,建立航天产业集群、互联网金融产业园、新兴技术孵化器等平台型产业服务生态体系,有望促进产业服务收入大幅提升。此外,公司PPP模式亦受到国家认可,7月国务院办公厅通报表扬固安PPP模式,国家发改委推出13个PPP示范案例,固安工业园区新型城镇化项目再次榜上有名,成为河北唯一入选项目。公司产业新城模式稀缺,国家的认可标志着产业新城模式走向成熟,预计未来复制将提速。

定增、员工持股计划稳步推进:7月公司公告员工持股方案,计划规模不超过3亿元,参与员工不超过300人,按照1:1.5设立劣后级份额和优先级份额;5月公告定增预案,定增价20.48元,募资不超过70亿元,用于固安、大厂8个项目,目前正在证监会审核中。员工持股计划有助于绑定管理层与公司利益,定增补血助力公司加速发展。

建议“推荐”评级:我们认为基于公司区域布局情况及独特的产业新城模式,随着京津冀协同发展规划的加速落地,公司将是最大的受益标的。我们维持公司2015、2016年的每股收益1.93元和2.63元的预测,按27日收盘价24.09元,15年估值仅12.5倍,维持“推荐”评级。

风险提示:京津冀一体化不及预期;房地产市场销售不及预期;产业升级兑现利润进程不及预期。