恒基地产:缺少强有力的催化剂,且充满不确定因素

15年上半年,恒基地产的基础每股收益增长4%。房地产开发和房地产租赁收入分别同比增长62%和14%。房地产租金的息税前利润率环比提高,但同比出现下滑。公司项目储备较少,未来城镇再开发项目的收购成本增加(15年上半年为6,500港币/平方米,高于14年的6,400港币/平方米、13年的5,600港币/平方米,已接近近期土地市场上7,700港币/平方米的价格水平)和部分农用地转化流程放缓。短期内缺少股价上涨的有力催化剂。我们基本不调整原有的房地产销售和完工预测,根据公司持有上市联营公司股权的市值变动情况将目标价从52.60港币下调至48.40港币,但是重申持有评级。

支撑评级的要点。

15年上半年中期每股派息0.38港币,相比上年同期的0.34港币提高11%,也高于每股收益增速(同比增长2.8%)和基础每股收益增速(同比增长3.9%)。管理层强调这并不意味着目前的派息率政策(30-40%)会有任何变动,只是对去年的低派息做出补偿,同时表明管理层对未来的业务前景持乐观态度。

15年下半年将基本锁定上半年已预售的部分香港房地产物业预售收入约52.75亿港币。但是,恒基地产在新界持有的200万平方英尺的农地有可能在2015年末被政府以现金补偿的方式强行收回。我们认为这对恒基地产来说风险颇大但好处不多。

净负债率持续下降(15年上半年为13.5%,14年末为15.7%)。

维持持有评级,目标价下调至45.85港币。

该股目前股价较预期每股净资产值折让34.9%。我们的目标价48.40港币较净资产值折让34%(2001年以来的长期平均折让幅度为39%,开发商同业平均折让34%)。我们的净资产值预测中基本不调整房地产销售和完工预测,但更新了公司持有上市联营公司股权的市值变动情况。

考虑到加息周期下面临的不确定性,我们认为短期内股价缺少催化剂。

重申持有评级。