地产行业:销量超出预期,资金状况持续改善

事项:统计局公布2015年1-7月房地产开发和销售数据,其中房地产开发累计投资额5.3万亿元,同比增长4.3%。新开工面积8.2亿平米,同比下降16.8%。商品房销售面积5.99亿平米,同比增长6.1%。土地成交价款3593亿元,同比下降25.6%。

平安观点:

开发商投资热情依旧赢弱:1—7月房地产累计投资额5.3万亿,同比增长4.3%,增速较上半年进一步下滑0.3个百分点,延续探底。7月单月增速2.9%,环比下降0.5个百分点。尽管二季度以来销售持续回升,但从我们近期与开发商的交流来看,房企投资依旧相对审慎,7月单月新开工面积同比依旧下降21.3%,累计下降16.8%。相比之下,拿地略有回升,单月购地面积环比上升7.6%,但同比仍下滑23.3%,累计同比下降32%,降幅略微收窄1.8个百分点。整体来看,在一线城市地价高企、三四线城市库存高企的背景下,尽管近期市场回暖明显,但开发商投资热情并未有明显改善。往后看,销售回升叠加公司债、中票等融资渠道的放开,房企资产负债表快速改善,充足的现金流叠加年末政府推地高峰,预计四季度投资或将略有回升。

淡季不淡,销量持续超预期,7月单月销售面积和销售额同比分别增长18.9%和33.4%,环比下滑32%和30%,但较“红五月”分别增长0.4%和3.6%,呈现淡季不淡。前7月累计销售面积和销售额同比分别增长6.1%和13.4%,销售额较2013年同期亦增长4.1%,回暖势头强劲。销售持续回升下,7月销售均价7163元/平米,环比上涨3.8%,十大城市库存去化月数由6月末的10.2个月进一步下降到9.4个月,已接近2013年年末水平。推盘下滑叠加淡季因素,8月首周平安重点跟踪城市成交环比下降17%,平安银行组预测8月新增一般性贷款7000-8000亿,宽松货币环境下,8月销量仍存在超预期可能。

房企资金状况持续改善。1—7月房企到位资金6.93万亿,同比增长0.5%,增速环比提高0.4个百分点。成交回暖带动下,单月定金及预收款同比增速达到22.9%,已达到2013年下半年水平,累计增速亦同比转正,增长2.4%。个人按揭贷款延续较高增速,单月同比增长26.9%,累计同比增长12.5%。随着中票、再融资等融资手段放开,房企正利用公司债、中票等低成本融资渠道不断降低融资成本和改善资金状况。据统计,上半年房企发布的债券融资预案,涉及资金规模达1800亿,预计短期房企发债规模仍将维持高位,叠加销售回升,行业资金状况有望持续改善。

投资建议:当前市场预期仍不稳定,预计短期大盘仍将保持震荡,行业投资主要以精选个股为主。建议关注销量表现超越行业、低估值龙头白马万科、保利及兼具基本面和业绩支撑的华夏幸福,具有业绩支撑的转型个股国兴、中南、天健、深国商;国企改革标的空港、鲁商及深振业;模式独特的世联行、信达。

风险提示:地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。