房地产行业:销售改善,投资仍疲弱,政策进一步放松值得期待

统计局公布2014年1-11月全国房地产开发和销售情况。

投资要点:

投资增速再创新低。1-11月房地产投资8.7万亿元,同比增11.9%,增速较1-10月回落0.5个百分点;11月单月投资增速仅7.6%,环比回落4.2个百分点。

新开工降幅扩大,不去年同期高基数有关,也反映了在行业去库存尚未完成的背景下开发商新开工意愿较弱,1-11月房屋新开工面积下滑9.0%,降幅较1-10月扩大3.5个百分点,11月单月降幅达31%;受其影响,施工面积增速回落2.2个百分点至10.1%。土地购置面积同比下滑,土地市场整体仍处于低谷期,1-11月土地购置面积同比下滑14.5%,11月单月同比下滑66%。

11月单月销售环比上升,创年内新高,但受去年同期高基数影响同比仍下滑。1-11月商品房销售面积同比降8.2%,降幅扩大0.4个百分点;11月单月销售面积1.32亿平,环比增16%,创年内单月新高,但由于去年同期基数高,同比仍下滑11%。

资金来源增速回落,再创历史新低。1-11月资金极源仅增长0.6%,较1-10月回落2.5个百分点;其中10月单月资金极源同比下滑19.6%。分项看,国内贷款、自筹资金、利用外资增速明显回落,定金及预收款、个人按揭贷款继续负增长。

我们认为,央行降息效果已开始持续显现,行业销售状况将延续改善趋势,从我们监测的60个城市的数据极看,12月前两周住宅销售面积较上月同期、去年同期分别提升14%、18%,预计12月楼市成交将继续改善,一二线表现仍相对更好。但楼市去库存需要时间,行业资金状况仍未好转,开发商新开工、拿地积极性仍较弱,投资增速回升仍需等待,这也意味着行业面临的政策环境仍将继续宽松,进一步的政策放松值得期待。本次降息拉开了新一轮降息降准的序幕,我们认为,“降息降准不止,做多不息”,任何回调都是买入机会,坚定持股,事实表明牛市中强势调整吸纳是正确的。明年楼市刺激需求为政策主线,多项利好戒出台。“中登暂停交易所部分企业债质押入库”操作对“股市利大于弊”。再次强调坚定配置:“150118房地产B”基金,低估值行业龙头“万、保、招”,区域优质公司“华夏幸福(京津冀一体化方案年前有望出台)、首开、北京城建、荣盛发展、中南建设、福星股份、金融街(安邦持续增持)”等,尤其值得配置的是价值洼地的“泛海控股”(控股73%的民生证券,不民生证券实力相仿的太平洋市值已达449亿元)(详见深度报告)。