地产行业动态跟踪报告:双降支撑基本面回暖,关注龙头房企投资机会

事项:中国人民银行决定,自2015年6月28日起定向降准:(1)对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。(2)对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。(3)降低财务公司存款准备金率3个百分点。同时下调存贷款基准利率0.25个百分点。

双降超市场预期,呵护经济和金融市场:从5月新增贷款结构来看,银行仍然倾向于用票据来占用信贷额度,一定程度上反映出实体融资需求依旧偏弱,而6月以来通胀仍低,经济下行风险仍在。而此前市场普遍担心宽松货币政策的延后风险,叠加监管层去杠杆使资本市场大幅下挫,此时央行选择继续降准降息,超出市场预期。此次“双降”将进一步降低企业融资成本,为经济低位企稳保驾护航。同时表明政府继续宽松货币政策的坚定立场,利于维护资本市场的稳定。

宽松货币政策下,地产基本面有望持续好转:受行业及货币政策的影响,地产成交持续回升,5月全国商品房销售面积及销售额同比分别增长15.0%和24.3%,1-5月全国商品房累计销售额增速亦同比转正,由上月的下跌3.1%提升至增长3.1%,重点跟踪城市去化月数已下降至11.9个月。本次降息后,5年以上商业贷款利率降至5.4%,公积金贷款利率降至3.5%,贷款利率再创历史新低。根据我们的测算,按100万总价、首付3成、基准利率、按揭20年的假设下,本次降息购房者月供将由4874元下降2%至4776元,总利息支出将由47.0万减少至44.6万元,去年11月以来四次降息合计将导致购房者月供下降9.7%。预计后续量价企稳回升趋势将逐步由核心一二线城市进一步向二三线城市蔓延,最终带动下半年整个地产投资额的回升。

地产商资产负债表持续改善,多元化业务更有空间:目前随着销售持续回暖而开发商投资谨慎,地产商资产负债表正快速改善。此次货币政策再次强调宽松方向,有助于降低地产商的融资成本。企业在降杠杆过程中在手现金充沛,同时依托丰富的政商资源在多元化业务拓展中具有优势。同时再融资窗口开启,使上市房企在并购中具有更多资金优势。

投资建议:风格切换中,建议首选安全边际更高标的。尽管本次双降超出市场预期,但更多为缓解市场恐慌情绪,预计后续市场难以复制此前“疯牛”行情,投资者将更加注重稳健和留住上半年“战斗成果”,而具备基本面和政策面双重支撑的房地产理应受到市场更多的青睐,目前龙头房企对应2015年PE仅8倍,万科、保利年初至今涨幅分为-3.38%和-0.6%,涨幅严重落后行业和大盘,且5月单月成交同比增幅均在40%以上,当前时点可谓攻守兼备,强烈建议投资者加大配置。同时本轮调整之后,优秀的国企改革和转型个股向上空间进一步打开,仍值得重点关注。国企改革标的鲁商置业、空港股份、深振业、天健集团,转型标的国兴、深国商,同时推荐业务模式独特、高杠杆业绩弹性大的公司华夏幸福、世联行、泰禾。

风险提示:宽松政策转向风险。