房地产行业:浦东国企改革起锚,四大地产公司各具看点

2015年6月11日,浦东新区召开深化国资改革促进企业发展工作会议,正式发布浦东国资国企改革“18条”,指导思想和主要目标主要是深化国资改革,以整合重组、有序进退为抓手,以发展混合所有制经济为重点,以分类监管和国资运营平台为途径,促进区域功能开发专业化、国企改制重组市场化、国资分类监管法制化,激发国有企业活力动力。根据方案,浦东新区将设立区级国资流动平台——上海浦东投资控股(集团)有限公司,新区国资系统内市场竞争类企业的股权划将转至平台,由平台履行“管资本”职能。

浦东新区国资委下属集团中归属于地产类的集团包括陆家嘴、金桥、外高桥、张江四大集团,其中外高桥集团与金桥集团率先改革:陆家嘴和张江高科改革的时间节点尚不明朗,未来将成熟一批,推出一批。

外高桥(600648.SH/人民币43.21,未有评级)于6月8日停牌。今日公告复牌,根据浦东新区国资国企改革方案总体部署,拟将上市公司打造成战略目标明确、治理结构规范、激励约束机制完善、竞争优势突出的国有投资控股的公众公司。公司将会调整外高桥集团、上市公司管理体制,充实上市公司高管团队,优化上市公司组织架构,完善市场化管理机制;梳理外高桥集团所属的非上市资产,委托上市公司管理并签订委托协议。未来、外高桥集团将借力外高桥股份实现整体上市。

浦东金桥(600639.SH/人民币33.38,未有评级)6月10日停牌,今日公告复牌,拟将金桥集团所持有的15%股份无偿划转至浦东国资委筹建中的上海浦东投资控股(集团)有限公司(金桥集团持有股权43.82%,上海国资委下属上海国际资产管理集团持股3.46%)南汇工业园区公司将并入金桥集团,金桥集团将承担“中部崛起”战略龙头的角色。

【点评】我们认为,浦东国企改革强调顶层设计,这是上海国企改革的特色,浦东新区是作为中国首个自贸区所在行政区,区内同时拥有上海金融贸易服务区、上海科创中心、迪斯尼主题公园等,上海发展看浦东,浦东国企改革不仅具备经济意义,也将提升到具有政治意义的高度,未来持续改革的力度将是巨大的。

本次浦东国资改革方案中包含了具体实施措施,较为务实,未来外高桥集团整体上市预期强烈,金桥集团及上市公司具有集团整合和混改预期,市场可以期待后续动作。而尚未公告方案的陆家嘴(600663.SH/人民币71.57,未有评级)和张江高科(600895.SH/人民币38.50,未有评级),前者是全国唯一金融贸易区的开发主体,集团金融和股权投资资产丰富,后续存在资产整合或制度创新预期;后者是大集团小公司的典型,也是今年国家经济发展焦点——上海科创中心主体所在区域,双自联动共振的核心企业,公司明确转型“投行型”产业地产公司,集中发挥园区内资源优势。

两家集团本次改革条件虽未成熟,但也显示了对后续方案的审慎论证态度。

浦东国企改革板块无疑是国企改革领头羊,未来一段时间重要投资主题,我们对四大国企改革股看好的顺序为张江高科、浦东金桥、外高桥、陆家嘴。