华润置地:低风险,高增长

华润置地15 年1-5 月合同销售同比大增48.8%至288 亿人民币,完成全年目标780 亿人民币的36.9%。我们认为,凭借近期资产注入后充足的可售资源,尤其是大量的深圳新购地块,公司完全可受益于当前房地产市场的回暖。由于基本面改善,我们将目标价上调至27.96 港币,重申对该股的买入评级。

支撑评级的主要因素.

我们认为华润置地有望完成全年合同销售目标,因为其2015 年可售资源充足,达到1,600 亿人民币,包括900 亿人民币的新楼盘项目,其中有140 亿人民币来自新注入资产。

780 亿人民币的销售目标假设去化率为49%,与去年同一水平。我们认为,实际去化率应远高于这一数值,原因在于:1)2015 年预期合同销售约有20%来自深圳,这里的市场行情出乎意料的强劲;2)其他城市的房地产市场目前也正在复苏,这将转化为去化率率的上升。因此,我们预测2015 年合同销售增长至少在20%左右。

盈利和利润率也将受到新注入项目的支撑。我们预测2015 年深圳大冲和济南兴隆项目约可分别入帐38亿人民币和34亿人民币的项目。因此,尽管近期配股产生摊薄效应,2015 年核心每股收益预计仍高于2014 年。

此外,由于这些项目的利润率较高,我们2015 年公司毛利率将维持在28.9%以上。

我们的渠道调研显示15 年上半年租赁收入同比约增长19%。公司新开发项目青岛万象城和淄博万象城的入驻率分别达到83%和87%。由于15 年下半年合肥、赣州、沈阳和长沙还有四座购物中心即将开业,预定入驻率达到95%以上,我们认为公司2015 年租赁收入将超额完成20%的增长目标。

评级面临的主要风险.

房地产市场政策导向的任何变化都可能会限制销售增长。

估值.

由于基本面改善,我们将2015 年预期净资产折让由23%缩窄至20%,并将目标价上调至27.96 港币。目前股价对净资产折让30.0%。我们认为股价仍存在充足的上升空间,尤其是考虑到当前市场回暖的背景下销售均价预测上调的可能性。