房地产行业2015年年度中期投资策略:政策宽松,改革转型谋变

看好行业的逻辑没变,市场正沿着这些逻辑稳步推进。15年货币、财政及税收政策将持续宽松,有多次降准降息空间,多重改革进入落地阶段,市场资源重新配置。房地产行业行政管制进一步放松,收缩供应、刺激需求为15年行业政策目标。房企股权债券融资加速放开。诸多利好刺激将助力楼市软着陆,加速出清。15年楼市成交量“前低后高”。从股市财富效应考虑,15年上半年更多的资金将流入改革牛市中,下半年,股市赚钱资金会部分回流楼市,增加刚需和改善性需求购房。15年下半年房价及投资将全面企稳回升,企业盈利逐步改善,全年成交量有望回升10%,接近2013年的水平,投资增速企稳预计在5%左右。”

国企改革资源整合实质推进,国企背景的公司受益,上市房企也将加快转型谋变。龙头房企延伸产业链深耕主业;中小房企在加速去化同时积极转型謀变。在国家重申保护国有财产和私人财产安全的背景下,将极大激发企业家充分释放自身能量,并将更优质的外部资源吸纳到上市平台上,实现质量、盈利与市值持续提升改善的目标。

下半年行业回暖,无效融资需求收缩,无风险利率持续下降,推升板块估值中枢持续上移。在改革长牛下,板块估值仍有提升空间,坚定做多,静待花开。

白银时代,国企改革、京津冀一体化、转型谋发展背景下的公司将带来机遇,将录得超越板块和市场的表现。(1)“国有改革”提速,以央企背景的中航地产、招商地产、保利地产,以地方国企背景的廊坊发展、北京城建、金融街、信达地产、首开股份均将受益,存在股东资源或国资资源整合机会,为其长足发展提供条件。(2)重大国策“京津冀一体化”落地,将实质利好已布局或将受益的华夏幸福、廊坊发展、金融街、荣盛发展、京投银泰等公司。(3)大浪淘沙,转型成功概率大,持续快增长,逐步轻资产的房企更好的估值。金融控股平台+房地产+战略投资+互联网的“泛海控股“、联网+房地产服务商的“世联行”,向行业服务链延伸的“万科A、保利地产”。

风险提示:刺激政策、改革、转型、京津冀一体化低于预期,经济楼市加速下行。