中国宏泰发展:园区开发业务进入扩张期,京津冀一体化加速发展

报告摘要

中国领先的园区开发地产企业:中国宏泰发展(6166.HK)是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商。公司于2005年转型为新型城镇化建设的开发商,长期致力于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的大型产业市镇项目开发。

公司有别于传统的房地产开发企业,重点专注产业市镇的开发,主要以集中开发土地面积达10.0百万平方米或以上的大型产业市镇为主。目前公司主要收入来源为土地开发、物业发展和物业租赁,2014年公司实现收入23.9亿,同比增97.15%,其中土地开发10.5亿,占总收入的44%;物业发展13.3亿,占比55%;物业租赁1286万,占比1%。此外,我们预计公司税收返还收入将在今年开始贡献业绩。

公司园区开发模式能够实现政企双赢:公司园区开发收入主要是:1)投资回报金额,以土地出让金净收益为基础进行计算;2)招商引资及综合服务费,以区域当年实现的税收为基础进行计算。公司传统地产业务依托于产业市镇的开发,在产业市镇开发业务以及物业开发中产生协同效应。园区模式将实现轻资产开发+快速复制+高弹性,其园区模式解决了传统远期开发的两个主要难题:资金瓶颈和招商效率低。同时缓解政府财政负担,提高地方政府财政收入。

京津冀一体化渐行渐近:公司除了滁州示范园位于安徽滁州,龙河高新区、商务休闲区以及广阳科技园均位于河北省廊坊市,张家口园区位于河北省张家口市,未来随着京津冀一体化政策的持续落地,公司园区价值将大幅上升。

公司价值被低估,第一目标价为4.80元港币:我们对公司业务进行分部预测并汇总,计算得出公司2015-2017年收入分别为30.3亿、40.2亿和51.9亿,同比分别增26.9%、32.5%和29.0%。实现净利润7.81亿、10.92亿和14.22亿,同比分别增11.5%、39.9%和30.2%。EPS分别为0.48元、0.67元和0.87元人民币,按照目前港股主流内房股估值8X给予公司对应2015年业绩8X的目标价3.84元人民币,对应港币4.80元。此外,我们计算公司包括土地开发等业务在内的公司重估净资产为4.79元人民币,对应港币5.98元。

风险提示:1)京津冀一体化低于预期;2)公司地产销售快速下滑;3)中国信贷政策大幅收紧;4)政府土地出让额度下降。