房地产行业-302个城市土地市场:成交大幅下降,下半年有望逐步企稳

投资要点:

4月全国各地推出、成交、出让金均创5年来新低。4月全国302个城市推出建面1.01亿平(环比-22%/同比-48%),成交建面0.59亿平(环比-47%/同比-63%),出让金708亿元(环比-36%/同比-64%)。1-4月,土地成交3.88亿方,降45%,出让金4814亿元,降48%。1、分用途看:4月住宅、商业用地成交面积跌幅近7成;2、分城市类型看:4月一线、二线、三四线城市土地成交面积同比降一半;3、分区域看:4月各区域土地成交量同比大幅下降,东北区域出让金降幅近九成。

15年3月住宅用地流标率大幅提高。25个城市住宅用地流标率为29.9%,流标率同环比均大幅增加;商业用地流标率为3.4%,同比下降3.6个百分点。

仍住宅用地市场上来看,一线城市土地成交量降幅收窄,二线、三四线城市降幅扩大;一线城市楼面均价同比上涨,溢价率最高,二线城市楼面均价下降,三四线城市楼面均价微涨;从1-4月住宅用地累计成交情况来看,一线、二线、三四线城市成交建面同比降幅近五成。

仍代表城市住宅地块成交价格看,4月份地价稳中有降。一线城市北京、广州维持稳定,上海地价大幅上升;二线城市武汉地价大幅上涨,杭州、重庆地价有涨有跌,天津地价基本维持稳定;三四线城市中惠州、宁波地价略有下降,泰州地价小幅上升。

从2014年1-12月主要城市住宅用地销供比来看,一线城市中深圳供地减少显著,北上广供地相对去年同期更充裕,供求关系得到改善;二线城市中,22个城市中14个城市销供比同比上升,供地相对减少,表明地市跟随楼市向下调整的效果逐步显现,使未来供需趋于平衡;多数三四线城市供地相对去年同期仍更多,去库存过程仍漫长。

我们认为,国内经济下行压力较大,房地产行业的持续回暖是稳增长的重要保障,刺激首套住房需求和改善性住房需求的货币信贷财政及行业政策将持续;“330新政”后,4月份各地省市均从降低首付比例、调整公积金政策方面发力,释放消费需求;4月20日央行再次下调存款准备金1个百分点,近期再次降息,加力刺激;一线及部分二线城市二手房成交暴增,一手房回暖持续,刺激政策配合,下半年楼市回有望传递至但部分三四线城市,土地市场有望逐步回稳,但各地各城市差异化显著。

风险提示:美联储退出QE致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化的风险。