房地产行业4月报:单月销售同比回升,投资增速加速下滑

2015年1-4月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降17.3%和增长6.0%,销售面积和销售额分别同比下滑4.8%和3.1%。前4月累计投资增速较上月数大幅下滑2.5个百分点。销售数据方面,4月单月销售面积增速7%,这是2014年以来首次出现正增长,由于相较销售存在3-6个月滞后期,预计投资增速触底回升发生在三季度。目前整体政策面继续保持扶持态度,资金面宽松,销售逐步回升,地产搭台,新兴产业唱戏的格局继续,我们维持板块增持评级。龙头房企推进行业整合及重梳成长逻辑,除停牌的招商地产外,首推保利地产,持续关注万科及华侨城,中小房企转型类首推目前估值偏低、转型新能源及金控逻辑清晰的冠城大通,以及完成员工持股利益绑定,转型机器人的中南建设,持续关注中洲控股、天宸股份、建发股份、世茂股份、天健集团、深振业等。

支撑评级的要点.

1-4月,房地产投资同比增长6.0%,比1-3月份回落2.5个百分点;商品房新开工面积同比下降17.3%,较1-3月收窄1.1个百分点;施工面积同比增长6.2%,增速较1-3月扩大0.6个百分点;土地购置面积同比大幅下降32.7%,降幅继续扩大。

1-4月,商品房销售面积26,385万平方米,同比下降4.8%;销售额17,739亿元,同比下降3.1%;销售均价6723元/平方米,同比上升1.8%,较1-3月收窄1.9个百分点。4月百城价格指数同比下跌,环比持平。

1-2月,房地产开发企业到位资金36,279亿元,同比下降2.5%,较1-3月收窄0.4个百分点。国内贷款同比下降4.8%,较1-3月收窄1.3个百分点;自筹资金同比增长0.1%,较1-3月回落1个百分点;含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降3.7%,较1-3月降幅缩小1.5百分点,小幅改善。

2014年地产板块主营业务收入同比增长14.6%;净利润同增3.1%;销售商品现金流同增2.6%。行业14年4Q受益政策宽松效应以及年末结算节奏影响,收入和净利增速均好于3Q,但全年增速较13年大幅回落,各线房企结构分化明显。2014年板块结算毛利率和利润率分别同比下降1.4和1.1个百分点,继续受制于成本和价格端的双重施压。15年3月末,板块净负债率较14年9月末大幅下降22个百分点,主要原因是房企再融资松绑和缩减投资去库存。

300城4月土地成交面积同比降59%,均价环比涨21%。1-4月,40城土地供应面积和成交面积分别同比降25.1%和降36.6%;40个城市土地累计成交金额同比下降47.2%,较上月扩大2.5个百分点。4月40城土地成交均价环比上升14.9%,其中一线城市环比上升18.3%,二三线城市环比下降9%。4月土地市场整体延续供需双降的趋势,一线城市土地交易热度环比明显上升,而二三线城市土地市场则持续低迷。

政策与新闻方面,央行分别于4月20日、5月11日实施全面降准和对称降息;长江经济带、京津冀规划下发;津闵粤自贸区正式挂牌;四部委发布国家级新区发展意见;国务院同意设立湘江新区;财政部印发地方债管理办法;发改委推健康养老工程;国土部提速用地审批。楼市政策方面,四川、云南等省公积金新政落地;河南出台楼市十六条;河北、海南、深圳公积金可贷额度提高;南京政府发文支持公积金住房消费;上海出台公积金付房租新政。