房地产行业:行业与货币政策双轮驱动,基本面向好

事项:央行决定,自2015 年5 月11 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷款基准利率下调0.25 个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.25%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3 倍调整为1.5 倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

平安观点:

再次降息对冲经济下行符合预期,地产投资恢复需时间换空间:4 月PMI 数据显示需求端依然乏力,内外需均未见起色,且此前公布的一季度数据亦显示经济内生性压力加大,本次再次降息托底经济对冲下行符合市场预期。一季度地产投资、新开工及土地购置数据均低于预期,房地产产业链无法企稳将加大宏观下行压力。目前遏制房地产投资恢复的两大要素,一是未极房价涨幅缩小而地价高企挤压行业利润,遏制投资热情,二是可售库存仍在高位,开发商缩减新开工规模确保现金流安全。虽然政策春风不断,但一季度资金到位情况仍显示实际资金支持有限。因此我们判断房地产投资恢复需要等待绝对库存下降后房价恢复及开发商资金改善,时间窗口判断为3 季度。

货币政策持续宽松,“红五月”可期:春节后尤其是3 月份以极,货币政策与行业政策轮动叠加推盘上升,重点城市成交延续上行趋势,4 月平安重点跟踪城市成交环同比分别增长17%和26%,龙头房企成交同比增幅亦在30%以上。本次降息在降低开发商融资成本的同时,将进一步提升购房者的支付能力和购买意愿。根据我们的测算,按100 万总价、首付3 成、基准利率、按揭20 年的假设下,购房者月供将由4974 元下降2%至4874 元,总利息支出将由49.4 万减少至47.0 万元。政策叠加效应及行业季节性回暖将推升成交量持续环比回升,开发商加大推盘去化而降低新开工,基本面有望由销量拐点进入库存拐点,并最终伴随核心城市房价复苏。

开发商融资成本持续下行,转型更具优势: 从开发商资金极源数据观察,此轮政策放松并未造成货币持续流入地产行业,但货币政策的调整使开发商融资成本持下行,尤其是上市开发商更为受益,通过再融资及中票等方式降低负债率减少利息支出下行对冲行业利润下降。同时,在转型过程中,融资成本下行也将为新业务发展提供空间。

投资建议:政策累积将带动基本面持续复苏,地产板块具有基本面和政策面双重支撑,目前龙头地产股2015 年PE11 倍,在市场风栺切换中具备配置价值。同时在经济转型过程中,房地产行业也面临支柱产业向一般行业转变,我们看好具有转型潜力及动力的公司深国商、中洲控股、国兴地产,国企改革标的深振业、天健集团、鲁商置业,以及业务模式独特、高杠杆业绩弹性大的公司华夏并福、世联行、泰禾集团。

风险提示: 地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。