房地产行业2015年一季报综述:营收增速放缓,毛利率略有回升

投资要点

营收增速放缓,非经常性损益提振业绩。一季度上市房企总营业收入1112.1亿,同比增长0.1%,增速较 2014年全年进一步下降14个百分点。从利润增长的角度来看,上市房企合计共实现归属母公司净利润126.7亿,同比增长7%,较2014年全年0.4%的增速回升6.6个百分点。一季度净利润增速回升主要为非经常性损益提振业绩,扣非后房企整体净利润同比下滑10.4%。分公司类型来看,招保万金除保利、金地外,其它两家营收均不同程度下滑,一季度平均营收增速9.4%。区域龙头公司营收增速略好于中小企业,同比增长2.2%,商业及园区开发房企一季度营收大幅下降,营收增速由2014年同比增长15.2%下降至下跌0.5%。

单季毛利率小幅反弹,费用率持续增加。一季度上市房企毛利率小幅反弹,单季毛利率36.4%,环比2014年全年上升4个百分点。我们认为这主要为2012年下半年至2013年价格上涨周期项目逐步结算,导致短期毛利率出现阶段性回升。中期来看,由于近年地价上涨幅度大于房价上涨幅度,叠加建安成本的上升,及2014年部分开发商适度调价换量,未来1-2年开发商结算毛利率仍面临下调压力。费用率方面,一季度上市房企三费占比为15.6%,同比上升2.1个百分点,较2014年全年水平上升6.5个百分点。

销售同比表现优于全国,开工投资依旧谨慎。2015年一季度上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1851亿元,同比增长7.3%,较2014年全年增速提升5.4个百分点,高于全国商品房一季度销售额同比下降9.3%的表现。分公司来看,区域中小房企表现略佳,同比增长13.5%,行业龙头和中小房企同比分别增长7.7%和5.6%。库存高企叠加地价高位的背景下,一季度开发商拿地依旧谨慎,从购买商品支付的现金口径来看,一季度上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金1710亿元,同比下降15%,环比去年四季度下降9.3%。

负债率小幅下降,资金压力依旧较大。截止一季度末,板块剔除预收款后的资产负债率为50.8%,较上年末略降0.4个百分点,净负债率为78.0%,较上年末下降25个百分点。短期偿债能力方面,一季度末A 股地产企业在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为78%,较上年末略微降6个百分点,反映出在销售平淡的情况下,开发商资金压力依旧较大。

投资建议:短期在经济下行压力下,房地产政策的放松是稳增长政策的重要部分,前期政策已产生一定稳投资效果,但基本面改善幅度依然有限,因此未来救市政策有望进一步加码,同时政策累积将带动基本面持续复苏。地产具有基本面和政策面双支撑,目前龙头地产股2015年PE11倍,在市场风格切换中具备配置价值。同时在经济转型过程中,房地产行业也将由支柱产业转变为一般性产业,我们看好具有转型潜力及动力的公司深国商、国兴地产,国企改革标的深振业、天健集团、鲁商置业,以及业务模式独特、高杠杆业绩弹性大的公司华夏并福、世联行、泰禾集团。

风险提示:销售恢复不及预期风险。