房地产行业月报(2015年4月):销量尘埃落定,政策红利可期

楼市概况:在降准降息等宽松政策及地方支持楼市政策的推动下,4 月我们跟踪的36 个主要城市新建商品住宅成交环比与同比分别升12.7%及29.3%,春节后两月成交量稳步回升,4 月成交量超过1月创年内新高;同比来看,由于去年4 月基数较低,同比增幅近30%,在过去5 年中,今年4 月销量表现也位列第一;具体来看4月份一线及长三角区域表现尤其突出。去化方面,由于新增供应大幅上升,4 月成交批售比降到1 以下为90.5%,但依然保持较高位。

累计来看,2015 年前四月成交累计同比升12.5%,相比1-3 月上升6 个百分点。在宽松的政策环境下,我们继续看好楼市二季度表现。

此外,随着区域政策细则逐步落地,建议关注京津冀、长江经济带、一带一路等区域楼市表现。

土地市场:4 月40 大中城市住宅类用地供应建面环比升15%,但同比继续大幅下降。今年以来土地供应累计下降37%,而挂牌均价依然不断攀升,尤其一线城市,1-4 月累计土地供应同比降幅达44%,但挂牌价同比升幅达到48%。成交方面,4 月份土地成交继续低迷,同比下滑幅度超过50%。累计来看,1-4 月土地成交同比降48%,其中三线城市下滑幅度高达63%,而一线城市成交溢价率居高不下,4 月达到近50%。总体而言今年土地市场供求低迷,三线城市成交大幅下滑,一线城市地价居高不下。

2014 年房企业绩:总体来看,申万房地产行业144 家企业中,2014年盈利的129 家,相比2013 年减少了5 家,业绩上升的73 家,相比2013 年减少了18 家,业绩升幅超过30%的37 家,相比2013 年减少了7 家。其中2014 年业绩超过5 亿且连续两年增速超过10%的包括阳光城、中天城投、南京高科、华夏幸福、外高桥、泛海控股、世茂股份、保利集团、陆家嘴及荣盛发展。

股价表现:4 月大盘上涨17.25%,申万地产板块上涨16.51%,板块表现在28 个行业中位列第17 位,表现位于中游。

投资建议:我们维持板块“推荐”的评级,中央政治局会议提出要完善市场环境、盘活存量资产、建立房地产健康发展的长效机制,并审议通过《京津冀协同发展规划纲要》,住建部也要求地方提高棚户区改造的货币补贴比例,地方继续延续宽松政策。我们认为区域性政策利好将会直接驱动相应个股表现。如京津冀受益标华夏幸福、泰禾集团、荣盛发展、棚户区改造受益标的首开股份、城市更新改造受益标的中粮地产、长江经济带受益标的南国置业等。

风险提示:销量改善不及预期。