阳光100中国:业绩稳步增长,销售符合预期

公司业绩稳健增长,毛利率有所下滑。阳光100发布2014年度业绩,公司收入同比增23.1%至71.04亿元人民币,股东应占净利润同比增14.0%至7.67亿元人民币。具体来看,公司(1)物业销售收入同比增22.1%至67.5亿,占公司总收入的94.5%。(2)物业管理和酒店经营收入同比增52.5%至2.53亿。(3)投资物业租金同比增34.1%至1.03亿。

另一方面,公司毛利率明显降低。由于公司年内交付的产品以低毛利为主,公司毛利率较上一年下降7.4个百分点至21.2%。此外,公司投资物业估值收益同比增59.3%至3.88亿元,三费合计9.23亿元,占比较上年下降1.7个百分点至13%。

净资产上升,净负债率大幅下降。公司去年三月实现港交所上市,期末公司总资产350.7亿,同比增25.7%,总负债295.6亿,同比增17.5%,总资产负债率由90.14%下降至84.27%,剔除净负债率由398%下降一半至209%。期末公司贷款及借款总额为148.4亿元,其中一年内到期未80.04亿元,而公司现金及其等价物为25.6亿,有一定的偿债压力。

销售逐渐放量,商业物业贡献上升。公司年内实现合同销售66.67亿元,同比增24.5%,实现销售面积80.85万平米,同比增15.9%。合同销售单价8153元/平米,同比增9.1%,销售单价的提升主要是由于公司销售物业中商用物业的比重有所提升所致。

分区域看,公司销售分为环渤海、中西部、长三角和珠三角区域,按金额分主要集中在环渤海和中西部,分别实现销售金额27.4亿元和25.4亿元,占比分别为41.1%和38.1%。城市主要集中在沈阳、济南、武汉、成都,成交金额分别为11.6亿、11.4亿、7.2亿和5.7亿。此外,公司按物业类型划分,商业物业实现销售金额10.8亿,占比提升7个百分点至16%。

公司土地储备丰富,开发节奏保持稳定。公司新开工面积127.99万平米,同比增6.5%,竣工146.32万平米,同比增55.2%,主要是由于2013年公司新开工面积较2012年大幅上升所致。2014年公司支付各类土地款合计17.9亿,近一半用于街区综合体项目。我们统计公司权益土地储备超过1100万平方米,其中环渤海占比超过40%,中西部占比超过25%。按类型分,多用途商务综合体和复合型社区占比分别为45.3%和54.7%。

重申“买入”评级。我们预计公司2015年至2016年将实现收入90.0亿和115.6亿,同比分别增26.7%和28.4%,净利润分别为8.9亿和10.9亿,EPS分别为0.46元和0.56元。我们用NAV对公司房地产业务进行估值,公司RNAV为7.95元/股,给予投资性物业及开发类物业各50%的折让,得到公司房地产业务企业价值为79.5亿元人民币,折合港币100.7亿元,对应目标价5.03港元/股,重申买入评级。

风险提示:i)中国房地产市场出现大幅调整ii)公司未必能如期完成项目等