A股临时策略:地产新政利好低估值蓝筹板块

事件:

3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款,支持居民家庭购买普通自住房。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。与此同时,财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知:个人将购买不足2年的住房对外销售,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)普通住房对外销售,免征营业税。

点评:

经济下行压力及楼市延续低迷促使央行降低于套房贷首付。最新经济数据显示宏观经济下行压力仍然较大,中国1-2月固定资产投资同比增长13.9%,其中,开发投资同比名义增长10.4%,较去年全年回落0.1个百分点,增速再创新低。此外,1-2月份,全国商品房销售面积同比下降16.3%。其中,住宅销售面积下降17.8%,办公楼销售面积下降4.6%,商业营业用房销售面积增长3.2%。商品房销售额5972亿元,下降15.8%。其中,住宅销售额下降16.7%,办公楼销售额下降15.6%,商业营业用房销售额下降4.0%。楼市的延续低迷拖直接导致了房地产投资增速底,进而对经济形成拖累,这是影响管理层推出楼市新政的主要因素。

楼市新政宽松幅度超预期。此前的地产宽松政策主要包括放松限购、降低房贷利率和放松公积金贷款限制等。而本次新政要求,鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款。此前虽然公积金贷款额度已有所提高,但对于部分购房者来说只是杯水车薪,个人住房贷款和公积金委托贷款的结合将有助于刚性需求者提前“上车”。另外,二套房最低首付款比例调整为不低于40%明显超出前期市场不低于50%的预期。

楼市新政影响分析:

(1)对房地产市场的影响--短期刺激需求,长期压力不减。如果说上周国土部、住建部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房产市场平稳健康发展的通知》是从供给端改善房地产市场,那么本次央行鼓励组合贷款和降低于套房首付比率则是从需求端刺激楼市。公积金首付比例的下调将推动首次置业人群“上车”,而营业税的减免亦将有效促使房价下降,增进短期需求。不过长期来说,随着刚性需求的不断满足和房地产的赚钱效应逐渐消退,未来房地产在居民资产配置的比例将降低,届时供需关系依然严峻。

(2)对宏观经济的影响--短期下行趋势难以扭转。房地产投资周期漫长,需要经过销售-回款-拿地-开发等多个环节,楼市需求的短期复苏并不能直接带动宏观经济立刻企稳。即使楼市销售短期出现喜人反弹,开发商也要经过一段时间的去库存才有新的动力去拿地开发。因而,楼市新政病不能短期带动房地产投资增速反弹,而紧紧靠地产放松亦未必能扭转经济下行趋势。

(3)对地产股走势的影响-政策刺激带动估值提升。此次央行、住建部、银监会联合宣布房贷新政,将二套房首付比例最低降至4成,力度之大超出预期。预计这将直接带动刚需及改善性需求的明显提升,利好地产股估值提升。同时,货币适度宽松环境将会持续,加上救市政策利好涌现,对板块整体行情走势将形成明显的刺激。1月份中旬以来地产股已经出现一定幅度的下调,也是相较其他行业在近前两周整体上涨行情中走势较落后的板块,因此安全性及补涨预期均较高。继续看好地产股二季度的表现。

对市场的总体观点:央行本次下调二套房首付比率,将有效刺激短期楼市需求。对股市而言,地产新政将有助于改善市场对于地产及相关周期性板块的前景预期,而鉴于目前中小盘股票的普遍高估值,新政有望加速市场向低估值蓝筹板块的风格转换。3月初以来,市场连续上涨,多日成交量超过1万亿,市场热情持续高涨,目前大盘处于3800点关口,政策出台有望继续带动相关权重板块造好,从而刺激指数惯性上攻,可重点关注受益于楼市新政的地产、建材、电器、机械、银行,以及券商、保险等低估值蓝筹板块。不过近期创业板的回调也显示市场的分化,对于前期累积较多涨幅的高估值中小盘个股,我们依然持谨慎态度,建议继续逢高减仓。