华侨城A:多维度寻求突破,定增及股权激励出台

公司 2014 年实现营业收入为307.18 亿元,同比增长9.1%,实现净利润47.74 亿元,同比增长8.31%,每股收益0.6566 元,低于我们预测水平约8.8%,主要原因是地产销售及结算收入偏低。15 年新项目入市、加大销售力度、市场回暖将助力销售提速;同日推出的80 亿定增计划引入宝能系作为战略合作伙伴,并再次启动限制性股票激励计划提高管理层积极性,市场将给予相关举措以正面反馈,我们调高目标价至10.33 元,相当于10%的NAV 折价,重申买入评级。

支撑评级的要点.

旅游业务继续夯实,利润率保持稳定。旅游业务方面,公司全年全口径游客接待量达3,072 万人次,同比增长5%,夯实全球前四位置。公司各类业务利润率14 年均保持稳定,未出现下滑态势。

15 年新增项目入市,有助提升销售增速。14 年房地产销售额约190 亿元,去化率偏低,销售商品收到的现金同比下降14%。销售情况不佳使得结算量偏低,年末预收账款降至41.3 亿元。2015 年新增重庆、宁波、顺德三个项目入市,可售量获得提升,再叠加市场回暖因素,以及公司将销售周转和加快回款作为首要任务,预计销售将取得较大回升。

土地储备 889 万平米,15 年有望进一步扩张。14 年新增项目仅重庆和深圳龙岗商业项目。2014 年末,公司旅游配套地产权益储备约622.6 万平方米,房地产权益储备约266.2 万平方米,合计889 万平米。公司正在寻找成都、南京、西安、南昌、桂林等地的项目机会,2015 年有望有所收获。

公司目前资产负债率和净负债率分别为66%和47%,资产表较为健康,为进一步扩张做好准备。

拓展新业务模式,培育新增长点。公司坚持“造城”,探索O2O 经营模式。另外发展游乐设备研发制造、演艺制作输出与自营相结合、主题公园管理输出、儿童产业链等作为新的增长点。

定增引入宝能系作为战略合作伙伴,管理层股权激励同日公布。公司拟非公开发行11.628 亿股,募集资金80 亿元。其中华侨城集团认购10 亿元,前海人寿和钜盛华分别认购40 亿和30 亿元;同日公布限制性股票激励计划。此次公司在央企混合所有制改革和管理层激励方面做出了尝试,未来具有和宝能系发展资金层面和项目层面战略合作的可能;本次限制性股票为6 年期计划,数量1.21 亿股,激励力度偏小。

评级面临的主要风险.

旅游综合地产扩张周期长,投资大。

估值.

我们调低公司15-16 年每股盈利预测6%和8%至0.782 和0.902 元,公司启动混改和管理层激励对市场预期产生正面影响,我们将目标价由6.63 元调高至10.33 元,相当于10%的NAV 折价,重申买入评级。