房地产行业运行数据点评:销售下滑明显,投资开工持续弱势

事件:

国家统计局公布前两月房地产行业运行数据:1-2月全国房地产开发投资8786亿元,同比增长10.4%;新开工面积13744万平方米,同比下降17.7%;房地产开发企业土地购置面积2773万平方米,同比下降31.7%;前两月商品房销售面积8764万平方米,同比下降16.3%,商品房销售额5972亿元,同比下降15.8%;房地产开发企业到位资金21613亿元,同比增长1.6%。

核心观点:

销售探底,亟需政策面利好释放。2015年前两月全国商品房销售面积和销售额分别为8764万平米和5972 亿元,同比分别下降16.3%和15.8%,较去年全年增速分别大幅回落8.7和9.5 个百分点,且均为近年单月同比增速最低点。我们认为受去年底开发商过度透支销量的影响,今年初推盘节奏明显放缓,叠加春节因素,单月销售数据符合我们此前对于回暖趋势难以持续的判断。从我们所覆盖企业情况来看,多数企业前两月推盘不如预期,一季度销售指标几乎全部积压在3月份,3-4月也将迎来房企2015年的第一波推盘高峰,这也将成为判断全年房地产走势的重要节点。此外,央行今年以来的降息降准政策虽然有助于企业开发端成本改善,但由于房贷利率阶段性高点已过,目前继续改善的空间较小,对销量的提振作用有限,后期基本面的触底反弹仍需等待政策面的进一步利好释放,二套房首付比例存在调整预期,我们判断全年房地产市场仍处于弱复苏阶段。

投资开工持续偏弱,地价高企抑制房企入市动力。销售的持续疲软以及库存高企均制约着企业新开工的增长,1-2月全国房地产新开工面积13744万平方米,同比下降17.7%,增速较去年全年大幅下滑7个百分点。由于目前企业多采取以销定产的新开工策略,随着销量的企稳回升,预计企业新开工情况将有所好转。1-2月,房地产开发企业土地购置面积2773万平方米,同比下降31.7%,增速较去年全年大幅下滑17.7个百分点,在销售回款乏力以及地价依旧高企的背景下,开发商拿地愈发谨慎,市场调整阶段投资动力明显不足。前两月全国房地产开发投资额8786亿元,同比增长10.4%,增速较14年同期下降8.9个百分点,与去年全年增速基本持平。从先行指标来看,近期新开工面积及土地购置面积疲软态势进一步加剧,考虑到房地产投资对于销售及新开工等指标变动的滞后效应,预计2015 年上半年投资增速仍处于继续筑底的阶段,我们判断全年投资增速在8%-10%之间。

按揭环境改善,房企资金压力尚存。1-2 月房企到位资金21613亿元,同比增长1.6%,增速较去年全年提高1.7 个百分点。其中个人按揭贷款2161亿元,同比增长2.1%,同去年底相比按揭环境明显改善;而销售放缓导致资金回流变慢,定金及预收款同比下降10.3%;自筹资金9023亿元,同比增速较去年底扩大3个百分点至9.3%,占比小幅上升至41.7%,房企资金压力仍无明显改善。

投资建议:今年两会政府工作报告中房地产政策从“抑制需求”转变为“支持需求”,而政府采购存量房作为保障房,也有利于商品房库存的去化,预计改善性需求住房将逐步得到释放,一二线城市成交量价将率先企稳回升,而随着已公布房地产相关指标的走低,刺激政策出台预期进一步加强,预计未来二套房贷款首付款比例降低的可能性较大。我们继续坚定看好杠杆率较高且一二线城市土地储备较多的保利地产、泰禾集团和首开股份,同时关注国企改革类的天健集团和中粮地产。

风险提示:房地产销售大幅低于预期等。