地产行业2014年年报前瞻:利润下行业绩承压,开发商将加速转型

毛利率下降,开发商业绩承压。受到销售低迷的影响,上市公司尤其是中小公司可结算资源下降,同时费用高企及降价促销使净利润率进一步收窄,已公布业绩的公司收入平均同比增速仅6.3%,净利润平均同比为-9.5%,降幅比2014年中期扩大0.6个百分点。降价促销带来的负面效果也逐步体现,2014年净利润率较2013年下降了1.33个百分点。

重点跟踪公司利润增速较2013年下滑9.73个百分点。2014年,我们跟踪的重点公司业绩增速也较2013年出现明显下滑,企业结算毛利率平均下滑3-5个百分点。原因主要是:1、房价下行而地价未降,挤压开发商利润率。2、2014年下半年开始降价促销,其中现房促销比例更高因而影响2014年下半年业绩。重点14家公司2014年净利润平均增速为9.58%,较2013年增速下降9.73个百分点。龙头增速为8.4%,二三线公司增速为10.75%。

洗牌过程中,行业集中度加速提升。持续洗牌使行业集中度加速上升。

从金额集中度看,TOP10企业从去年同期的13.72%上升至17.19%,增加了3.47个百分点,比2013年的升幅提高了2.51个百分点;TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点,提升幅度加大。

利润下行倒逼企业转型,规模之争或接近尾声。润率下行中若单纯追求规模增长会带来存货积压及现金流断裂风险,因此大型企业不再单一关注规模,而是更多追求净利润的增长。目前已有多家企业公布2015年销售目标,万科将不考核销售额指标,转变为销售回款及利润指标,绿地集团销售目标2800亿元(同比16%),增速较2014年48%大幅下降。万达集团核心考核指标调整为考核租金、净利润、持有物业增长指标,并明确房地产收入指标不做考核。恒大集团(+14%)和保利地产(+10%)也调低了销售目标。

投资建议:进入3月,开发商将逐步加大推盘力度,降息叠加前期降准及地方契税公积金等政策调整,对楼市成交量形成有效支撑。同时短期房地产投资数据难有实质改善,因此地产政策仍有博弈空间,房企融资成本未来呈下行趋势,地产股估值水平有望持续提升。但随着行业增长率及利润率的下行将倒逼开发商对传统业务转型和创新,龙头企业将在传统住宅开发业务的基础上进行增量业务模式转型,而销售缺乏竞争力的中小企业的转型动力将更大。因此建议投资者关注标的:大小龙头白马招商、保利、万科、侨城、华夏并福;转型进程中的企业(世联、天健、信达),有转型预期的企业(国兴、深国商、电子城)。

风险提示:开发商债务违约的风险。