房地产行业-央行下调存贷款利息点评:降息改善开发端成本,行业回暖仍需重拳

事件:

中国人民银行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

核心观点:

按揭贷款利率下探空间有限,房企开发端成本改善有望先行。2014年上半年房贷利率高企是造成需求不振的核心因素,经过930房贷新政及去年末降息双重洗礼后,个人住房按揭贷款利率已降至区间底部,而年初至今地产成交亮点难觅,行业整体风险偏好不会出现根本性改善,与此同时,存款利率浮动区间扩大后,预计各大商业银行为了争夺存款资源将用足上浮区间,负债端成本基本维持原位,利差空间存在进一步被缩窄的可能性,因此银行对于按揭贷款优惠动力不足,房贷利率实质改善空间较小。针对房企而言,货币政策的持续宽松走向确认了政府对于经济硬着陆的担忧,而地产对于整体经济的提振作用不言而喻,开发端资金成本的改善将直接传导至企业新开工及投资,预计随着本轮降息周期的延续,房地产投资增速有望在三季度企稳回升,看好房地产行业全年实现弱复苏。

利好短期购买力释放,年内进一步救市政策可期。时至春节楼市成交淡季,房企推盘力度偏弱导致年初至今的地产销量走低,投资者适时鼓吹看空地产大势,而我们认为前两月楼市销量低迷完全在市场意料之中,多数房企前期所售楼盘多为老盘去化,成交结构变化导致销量萎靡,3月将迎来新盘集中入市期,叠加此次降息带来的信心提振,预计短期购买力将得到有效释放。中长期来看,二、三线城市库存高企仍是未来一段时间的常态,增量市场空间仅存在于一线城市及部分重点二线城市,未来需求端实质性改善仍需等待降低首付比例等一系列松绑政策的出台,我们预计年内一线城市房价将率先进入上行通道。

降准+降息组合拳持续改善流动性,地产股短期提振效果弱于基本面复苏表现。央行已于2月5日下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,叠加此次降息,流动性的显著释放令地产行业资金面得到持续改善,投资失速风险有望得到控制,行业基本面复苏获得资金层面支持。对于地产股而言,降息再度开启地产股上行空间,而前次降息已使得地产股估值得到明显修复,积压已久的市场情绪过度释放,我们认为此次降息对于地产股的提振效果将较上次降息明显弱化,地产牛市行情还将等待基本面复苏表现的确认。

投资建议:根据前一次降息时地产股表现,我们发现高杠杆房企会获得更高超额收益,而龙头蓝筹股由于具有较高安全边际,也成为领涨板块的优质标的。据此我们选取多重主线逻辑,龙头房企推荐万科A,保利地产,招商地产,坚定看好杠杆率较高且一二线城市土地储备较多的保利地产、泰禾集团和首开股份;同时两会后福建、广东自贸区将相继挂牌成立,国企改革推进步伐加快,受益标的为泰禾集团、天健集团、格力地产以及中粮地产,多重主线逻辑并行下我们重点推荐保利地产、首开股份以及泰禾集团。

风险提示:房地产销量大幅下滑等。