房地产行业月报:二月楼市地市迎春节淡季,降息+节后改善看好三月小阳春表现

楼市概况:2月受春节影响36个主要城市新建商品住宅销量环比大幅回调43.5%,同比则小幅下滑6.8%,为2014年月平均成交量的60.9%。但2015年首两月成交同比升6.6%,表现并不差,此外,春节七天长假过后2月末四天成交迅速回升,基本回复到长假前2月平均水平,我们预计随着三月份开发商推盘增加与再次降息等宽松政策刺激效应叠加,三月小阳春销量环比和同比双双大幅改善相当确定,在降息的刺激下,有望达到或超过1月的水平,目前的时点正是销量波动性改善的起点。分一二三线城市看,2015年首两月一线城市累计涨幅达到39.4%,三线城市小幅升12.3%,而二线城市基本与去年持平。库存2月末小幅回落,但依然维持高位。以半年度的平均销售值来衡量去化周期,2月为11.2个月,相比1月上升了0.6个月,四个一线城市去化均在一年以内。

土地市场:2015年第8周(2.16-2.22)土地市场同样迎来春节淡季,供应方面,40大中城市住宅类用地供应仅5宗,合计建面43万平米,相比前一周29宗429万平米的供应大幅下滑,其中,所有住宅土地供应均在二线城市,挂牌均价4658元/平米,环比上涨114%。而成交方面,第8周成交3宗,合计建面85万平米,相比前一周53宗491万平米的成交同样大幅下滑。与供应均在二线城市不同,3宗土地成交1宗在一线城市2宗在三线城市,一线城市楼面均价15502元/平米,环比上涨74%,三线城市1607元/平米,环比下降31%。

行业动态:1)2月央行降准又降息(预计降息利好板块短期表现幅度在10%左右,但我们看好的核心逻辑依然在于基本面的改善);新疆出台羊年首个地方版房地产新政实行税费减免信贷支持(预计未来还会有地方支持楼市政策出台,但供求失衡严重区域效果有限);2)不动产证现真身,15省市将陆续替换房产证,采取的是自愿登记的原则(预计短期对楼市影响不大,旨在建立规范化的长效机制)。

股价表现:2月大盘上涨4%,申万地产板块上涨2.8%,板块表现在28个行业中位列倒数第四,仅好于银行、采掘及农林牧渔。

投资建议:我们维持板块“推荐”的评级,地产板块面临较好的投资窗口:降息+销量改善的起点+预期的积极政策+房价未显著上涨,3月我们看好两条投资主线,一条是1月5日调整至今的低估值蓝筹,这类股票调整时间近两月,处于底部,有修复的空间,第二类是销售权益占比高、销售弹性大的标的,这类标的受益基本面改善最明显,综合来看推荐招商地产、保利地产、万科A、首开股份和华侨城A,另外也看好股价弹性较大的泰禾集团和有业绩支撑涉足互联网金融的世联行。