房地产行业研究周报:再次出现实质利好

新房成交情况.

一线成交涨跌互现。本周北京成交6 万平方米,环比上升3%,低于年度动态周均60%;上海成交5.1 万平方米,环比下降37%,低于年度动态周均84%;深圳成交2.2 万平方米,环比上升1356%,低于年度动态周均75%;广州成交9.35 万平方米,环比上升2%,低于年度动态周均27%。

二手房成交情况.

本周北京二手房成交11.5 万平米,环比下降38%;深圳成交2.6 万平米,环比下降14%;天津成交4.4 万平米,环比上升33%;杭州成交2.0 万平米,环比上升5%。四城市本周成交量分别为52 周动态周均的62%、35%、37%、34%。

行业点评.

央行降息25 个基点。本次降息影响按揭成本约2.4%,对上市公司税前利润影响约4.3%。考虑在11.22 日已经降息40 个基点,降息后累计效应对按揭成本和上市公司税前利润的影响分别为5.5%和10.6%。地产投资和新开工的低增速短期内仍将维持,未来还有降息降准空间,并且降息在心理层面还会进一步改善购房者对房价的预期,我们预计一线城市房价在二季度开始出现反弹,全国整体房价在下半年企稳反弹。

不动产登记影响有限。2 月26 日《关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》正式亮相,市场预期这是房产税加速推进的标志,我们认为短期不需要有这方面担心,一是目前国家对地产的态度是扶持而不是调控;二是从地产政府利益角度,加速推动或者实施较为严厉的房产税可能性不大,因为即使全部存量房产按照1%的税率征收,总税额占土地出让金的比例也不足15%。

投资建议.

地产即将进入传统销售旺季,如果销售不能如期回暖,则政策会继续加码,如果销售回暖,会改善企业盈利预期,无论出现怎样的情景,对地产股的投资都较为有利。降息周期中地产股估值水平和盈利能力面临双重改善,维持行业周期拐点出现的观点, 重点公司推荐保利地产、招商地产、万科、京投银泰、泰禾集团、华夏幸福,中南建设,深振业。