2015年1月房地产行业月报:2014年行业需求出现负增长,有可能成为房地产市场发展的分水岭

房地产开发投资增速连续第11个月回落,年度增速创15年新低。

房屋新开工面积增速继续回落,降幅超预期。

受新房销售萎缩的影响,房地产开发投资资金来源增速10年来首现负增长。

土地购置面积增速全年负增长,开发商持续谨慎。

2014年行业销售出现暖冬,金融危机后首现负增长。

总体判断:政策面上看,10月份政府放宽了二套房贷款,11月份央行首次非对称降息,已经预示着政策全面转向,政府维稳房地产市场的意图十分明显。12月份,证监会取消了地产股再融资需要国土部批文的要求,显示出政府希望稳定房地产开发投资的希望。从市场面上看,在政策放宽以及降息的刺激下,2014年四季度商品房的销售开始好转并出现了暖冬。我们认为,2015年,短期内这种反弹的态势有可能还会持续。但从房地产行业的长期走势上看,2014年是中国房地产市场需求在没有任何外来因素影响下出现的首个年度负增长,这是否预示着经过了近17年的快速增长,中国房地产市场的需求已经到了一个接近顶峰的分水岭,未来二年将成为观察房地产市场走势的重要时间窗。

投资策略:从估值上看,地产股经过2014年的大幅上涨后,龙头地产股的估值已经超过上次行业上行周期的估值水平。在短期无忧、而中长期前景尚不明朗的行业大势背景下,地产股持续大幅上涨,体现出投资者对未来极为乐观的投资预期,与行业走势越来越背离。我们认为,这种仅仅依靠风险偏好的提升以及估值提升的上涨,来的快去的也快。我们维持房地产行业同步大势投资评级,并请投资者将风险控制放在更加重要的位置。