房地产行业2015年年度报告:真爱无敌

从暧昧到态度鲜明。政府与地产的分分合合主导了行业周期的起起落落。

2013年之前由于有历史可供参考,市场对行业底限有了经验性的判断。但在2013年之后,政府对地产的态度一度让我们迷茫,直到9.30房贷政策的出台,我们认为政府对地产的态度由之前的若即若离变得十分清晰,政府能够容忍行业下滑的底限并没有超出预期,在行业层面温和刺激无效情形下,政府再次显示出对行业的依赖性,态度鲜明的要扭转行业和整体经济下滑的势头,政府与地产的再次牵手已是事实,行业的周期曲线也会因此改变。

我们之所以做出这样的结论,一是基于新一轮政策本身会产生的效力,二是从这一政策出台可以窥见政府的态度,我们认为态度决定一切,既然政府刺激行业回暖的决心强烈,我们相信政府有足够的能力实现这一结果。

新一轮政策的重点在于放大需求杠杆,简单实用。

未来如果复苏不达预期,我们认为还会有二手房营业税减免期限的缩短,一线城市限购放松等重磅政策出台,终究政府需要达到行业实质回暖这一结果。其实11月21日的降息时点和力度已经超出市场预期,即是政府态度在刺激经济和行业具体措施的体现。

持续性如何?我们认为在投资和新开工没有实质好转之前,政府对行业呵护的态度不会变化,成交的复苏也会持续。因为政府刺激行业的目的在于提振经济,而单纯地产销售的好转对经济的拉动作用并不明显,只有通过销售好转,再传导至新开工和投资的改善,才能对实体经济产生实质影响。销售好转对新开工和投资的带动至少会存在6至9个月的滞后期,在15年年底前不用担心销售出现反复的情况,需要担心的反而是房价不要出现明显反弹,因为这会影响行业的政策预期。

投资策略。行业周期曲线改写背景下,我们看好地产行业基本面和估值水平的双重改善,选股按照下述三条思路:

目前地产配置水平不高,在加仓过程中龙头公司首先获得超额收益,推荐招商地产,保利地产,金地集团,万科。

销售弹性较大二线公司推荐京投银泰,中南建设,阳光城,华夏幸福。

国企改革受益标的深振业,深天健,天地源。