万科A1月销售数据点评:业绩优异,投资动力十足

事件:

万科公布其2015年1月销售数据,当月销售金额232.1亿元人民币,同比下降16.1%;销售面积为196万平方米,同比微增0.7%。单月共新增7个项目,包括上海和南京各2个,杭州、徐州以及扬州各1个,共需支付权益地价款约68.8亿元。

投资要点:

销售业绩开年冲高,淡季去库存仍以降价跑量为主。公司2015年1月实现单月销售金额232.1亿元,虽较去年同期下降16.1%,但主要原因应归结于2013年年底大量的留存签约导致基数较高。同时,去年末由于行业整体处于去库存阶段,万科各区域分公司目标完成压力尚存,且公司更加重视经营性现金流的健康,将回款硬性指标放在首要位置,所以说无论从行业大背景还是公司策略导向,已无可能或必要将认购额压至来年,2015年1月公司实际认购额明显高于2014年同期。春节将至,地产销售传统淡季的到来将进一步抑制库存去化,公司1月销售均价11842元/平米,较去年11-12月有较为明显的下降,预计公司短期内仍以降价跑量调整库存结构为主要基调。

加速调整土地储备结构,股价压力提升补库存动力。截至2015年2月5日,万科A(000002)年内股价跌幅8.63%,表现明显差于行业平均值-1.33%,万科企业(2202.HK)股价涨幅1.27%,同样弱于中国海外发展,市场已初步显现出对于万科土地储备不足的担忧,有别于内地市场对于品牌以及转型概念的追逐,港股市场更加看重公司净资产的价值,万科土地扩张力度的势弱加大了H股股价下行的压力。2015年伊始,公司一改去年土地扩张的消极,大量补进长三角核心城市刚需地块,权益地价达到68.8亿元,为2014年1月以来新高,而1月末万科以最高报价竞争北京昌平地块更显现出公司对于一线城市优质地块的渴求,尽管最终失手,但竭力增加一线城市土储之心,昭然若揭。

转型社区配套服务商再添一笔,海外投资比重将加大。日前,万科董事会主席王石表示万科正在关注机器人产业,他认为随着老龄化社会的到来,机器人会取代人工进入社区服务以降低成本,这是继万科第五食堂、万科社区银行等一系列创新践行后的新探索。我们认为公司在转型方面始终走在行业的最前端,向服务型开发商的转变有效的延长了房地产产业链,在行业利润率下行阶段积极谋求创新以完善布局。王石另外表示万科未来会分配15%到20%的投资到国外,借助已有的国外合作经验积极拓展海外市场以平衡国内地产泡沫风险。

投资建议:我们认为万科销售数据的强势以及土地投资力度的加大将提振股价上涨动力,另外央行降准确认了全年货币政策持续宽松的预期,虽然地产股在之前一波快牛行情中估值基本得到修复,但像万科这种行业龙头将持续受益于资金层面的改善,具有较高的安全边际。同时公司事业合伙人持续增持股票将提升市场情绪,轻资产化转型以及涉猎金融领域等创新均彰显公司改革决心,销售端数据的持续改善将成为股价提升的催化剂,建议长期持有。

盈利预测与估值:我们预测公司2014-2016年EPS分别为1.62元、1.87元、2.05元,对应估值分别为7.9倍、6.8倍、6.2倍,给予“买入”评级。

风险提示:销售数据大幅下滑,转型不及预期以及海外市场发展前景不明。