平安地产:降准如期而至,地产延续强势

事项:中国人民银行决定,自2015 年2 月5 日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。同时,为进一步增强金融机构支持结构调整的能力,加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度,对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5 个百分点,对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4 个百分点。

平安观点 :

降准改善流动性,强力利好地产股。本次全面加定向降准时点超预期,测算将释放银行货币资金6000~6500 余亿元,在经济下行及通缩预期压力下,利于改善市场流动性。流动性宽松,一方面无论对于开发商贷款还是购房者按揭贷款额度都将形成利好,从而缓解整个房地产行业资金状况,进而带动销量的进一步回暖;另一方面亦利于加快房企资金回笼。

降准支撑基本面,“小阳春“可期。自930 房贷新政及降息以来,基本面已呈底部回升趋势,但1 月重点城市成交及供应均出现明显回调,显示前期政策效应边际递减,引发市场对实际需求的担忧。本次降准有利于支撑需求的释放,同时叠加开发商1、2月供应收缩蓄力开春,我们预计3 月后基本面”小阳春”可期。但不同于前两轮周期,行业当前已面临中长期的拐点,人均居住面积、住房自有率均有较大提升,预计本轮基本面回暖的效果将弱于前两轮周期。相对而言,我们更加看好,土地供应相对稀缺的一线城市和核心二线城市。

降准再次强化货币政策转向拐点,地产股估值持续回升。在一季度经济基本面下行压力及通缩预期下,本次降准进一步强化货币政策转向的预期,同时地产行业基本面的回暖也将对冲经济下行风险。历史经验亦表明降准具有连续性,央行在2008 年9 月降准后又连续降准3 次,2011 年12 月降准后又连续降准2 次,因此本次降准或仅是新一轮降准周期的开始,地产股估值有望持续回升。

我们判断龙头房企距离上一轮高点尚有25%空间。尽管地产行业整体PE 随蓝筹行情大幅提升,但目前仍未达到2008-2009 周期高点。地产板块与沪深300 的PE 比值为1.48,亦未到达2008-2009 年(2.0)和2011-2012 年(1.52)两轮降息周期高点。龙头房企当前PB 距离2011-2012 年降息后高点有25%空间。NAV 折价率方面,万科、招商和保利的股价与NAV 比值分别为0.87 倍、1.01 倍和0.98 倍,距离上一轮降息周期峰值仍有25%左右上升空间。从港股与A 股龙头房企的估值对比来看,目前万科与中海外PE 比为1.19,距离2008-2009 年降息周期高点1.5 倍亦尚有25%的上升空间。

投资建议:降准意义重大,地产极具战略配置价值。1)降准时点超预期,从2008年和2011 年两轮降息周期地产股表现来看,行业均持续大幅跑赢大盘 2)基本面持续回暖,“小阳春“可期。个股投资方面,仍建议关注四类标的 ,龙头大小白马招商、保利、万科,华侨城、华夏并福、高杠杆高弹性标的首开、泰禾集团,国企改革标的天健、和模式独特的信达、世联。

风险提示: 销售端调整时间超预期。