近期房地产行业政策点评:市场化程度超预期,改善行业2015年业绩预期

事件:

2014年9月30日央行在其网站发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。要求银行业金融机构做好以下工作:

1、加大对保障性安居工程建设的金融支持,对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年;

2、再次明确贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,但具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定;

3、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;

4、在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平;

5、银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款;

6、鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放;

7、银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

2014年10月02日国务院在其网站发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》,对地方政府性债务的界定、举债融资机制、规模及管理、风险控制均作出明确规定。

评论:

住房贷款走向市场化:此次的政策对贷款购买首套房的认定发生了较大转变,由原来的认房又认贷调整为首套住房和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房。另外,对于没有限购的城市取消对三套以上住房的贷款也取消限制,由贷款金融机构根据实际情况自行决定。对于此次政策调整,与其说是“放松”,我们更认为是个人住房贷款走向市场化,对自住需求、改善性需求、部分投资性需求的购房贷款均予以考虑和满足,让贷款金融机构根据实际情况自行判断和发放。

有助于改善性需求释放:以贷款购买第二套住房为例,政策调整之前,20年期限100万购房贷款利率为基准利率的1.1倍,需偿还利息89.1万元,此次贷款政策调整之后按基准利率的85折计算,需偿还利息66万元,利息减少了23万元,利息下降了25.8%,购房者未来偿还压力明显减轻。这将有利于改善性需求释放。

住房信贷资产证券化将分散贷款金融机构风险:为降低贷款金融机构风险和提升房贷意愿,此次政策鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放,通过住房信贷资产证券化,金融机构一方面增加融资渠道,另一方面可以部分转嫁信贷资产风险。

加强地方政府债务管理将防止地方政府过度救市:两个政策一起出台,一方面将房地产市场更加市场化,另一方面将地方政府性债务更加规范化、责任明确化,谨防地方政府过度救市。

投资策略与标的选择:截止到10月7日,46个限购城市中仅剩北、上、广、深和三亚,其他城市限购均已取消,加上银行信贷放松,房价下跌,四季度房地产市场改善性需求将会逐步释放,有助于房地产市场回暖,这将改善房地产公司2014年销售状况和2015年业绩预期,我们继续维持行业“看好”评级。投资标的方面,由于大型公司在品牌影响力、价格灵活度、与银行良好合作关系等方面优势,我们继续推荐招商地产、保利地产、万科、荣盛发展、金科股份、金融街等大型公司。