9月百城价格指数点评:金九黄粱一梦,房价跌幅再创记录

投资要点

2014年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10672元/平方米,环比上月下跌0.92%,连续第5个月下跌,跌幅扩大0.33个百分点

报告摘要:

房价仍在全面下降,跌幅收窄的边际改善重新恶化为跌幅扩大。首先,从涨跌城市个数看,房价下跌的城市数量增多,扩散指数重现掉头下行:9月份百城报告显示79个城市环比下跌,21个城市环比上涨;9月份百城房价指数降至21的新低点。从价格涨跌情况看,百城房价连续五个月下降,在经历上月降幅收窄后再次扩大跌幅,市场下行趋势明显:9月份百城价格环比负增长0.92%,跌幅比8月份扩大0.33个百分点,环比跌幅创出新纪录。第三,从一二三线城市看,呈现整体下行的态势,跌幅扩大:9月份百城价格延续了一二三线城市价格全面下降的势头,一线、二线及三线城市的9月当月下跌幅度均在1%左右。总结上述,9月份百城价格仍然在延续全面下降的势头,在8月份出现跌幅收窄的边际改善迹象后,9月份重新出现了形势恶化,近三个月内两次创出跌幅新低值的历史记录。一二三线城市整体下行全面下降,跌幅扩大。可以说,9月份百城价格打断了8月份的边际改善,重现恶化。

政策纷纷松绑,市场化取代行政化,“金九银十”或许已是黄粱一梦?6月开始的松绑限购刺激作用逐渐放缓,8月二线城市成交放量后,因为没有信贷的明显鼓励,市场又归于平淡。三线城市成交有所上涨,主要是大部分城市都有以价换量的项目出现。在库存去化压力大的形势下,伴随放松或取消限购和价格出现下行,成交量环比出现改善而同比仍有很大的跌幅,“金九银十”的“金九”成色不足,已被证明是黄粱一梦。我们一直认为,银行信贷依然是限制购房有效需求上升的瓶颈,限贷、贷款可得难度大,对房地产市场依然存在较强的抑制作用。放松或取消限购,仅仅是去行政化、回归市场,并不能彻底扭转市场预期和增强刚需及改善型需求的实际购买力。目前放松首套认定、鼓励银行降低按揭利率以及发行MBS、放开开发商融资渠道等措施有利于鼓励和释放刚需(主要是改善性需求),对后续的地产销售及投资将有一定托底效果,虽然我们认为很难改变人口周期决定的地产下行大趋势,但配合近期的结构性减税、社会救助、加速折旧抵扣改善企业当期现金流缓解资金链风险并鼓励资本支出等托底性政策,宏观经济尾部风险下降,有利于体制改革的稳步加快推进。