房地产行业动态点评:央行放松首套房认定标准,利好地产股后续表现

事件: 国庆前夕,央行发文放松首套房认定标准,指拥有一套房但还清贷款再购房,可按首套房标准支付低首付及低贷款利率。

点评: 类似消息较早前市场已有传闻,而央行在国庆前夕发布文件,放松首套房认定标准,我们认为其托市意愿明显,而且力度有所超预期。整体来看,房地产开发投资增速放缓已经对经济带来一定程度的影响,中央从之前的默许地方放宽限购到直接的出台政策刺激销售,对未来一段时间房地产行业将带来明显利好,相信将会刺激地产股继续走强。

当前发文的重点内容包括:1. 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。2. 在已取消或未实施 “限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。3. 银行业金融机构要缩短放贷审批周期,合理确定贷款利率,优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

央行节前发布消息,以刺激国庆期间及第四季度房屋销售意愿明显。第四季度为开发商传统的推销旺季,往往一年中40%左右的销售量会集中在最后几个月完成。而纵观今年前8个月全国房地产销售情况,1-8月全国商品房销售面积合计64987万平方米,其中住宅销售面积57094万平方米,同比分别下降8.3%和下降10.0%,销售低迷。同时房地产开发投资增速已由年初的20%左右的水平下降到13.2%左右。行业景气度下降也已经传导到土地市场。前8个月全国土地购置面积累计20787万平方米,同比下降3.2%。土地成交价款累计则为5694亿,同比增长12.8%,增幅继续维持在较低位置。这对地方财政及全国经济均带来直接的压力。因此中央在默许地方政府放松限购政策后,再加码出台政策以刺激销售。 对房地产行业的利好:我们认为,央行本次的救市政策,主要利好改善性购房者。后续压抑多时的改善性需求将被激发,整体销售量也将得以提升。而政策的利好带来基本面的改善预期也将推动地产股股价继续走强。

当前二套房购房需要首付6至7成,同时贷款利率为基准上浮10%左右。而首套房购房则只需支付房价3成作为首付款,同时银行对其贷款利率可以在基准的标准上适当作出优惠。当前政策,相当于允许改善性购房者在其一套房房贷还清后,再购买第二套房时,需要支出的首付款仅为前期的一半,同时房贷成本也有所下降,未来还款压力降低。而购买第3套或以上住房,也可进行按揭贷款。改善性购房门槛大为降低,对改善性需求的激发作用巨大。 相信未来几个月房地产整体销售将有一定的改善。而中长期看,限购政策基本退出,楼市重回市场化主导,同时前期被压抑的改善性需求得到放松及支持,对整个行业也有较深远的影响。

投资建议:政策利好,带来楼市短期回暖及中长期持续健康发展的预期,将带动房地产股股价继续走强。继续看好房地产板块后续表现。