房地产行业:限购逐步退出历史舞台,对行业意义重大

事件:

14年下半年开始陆续有城市放开楼市限购政策。26日晚间,珠海市住房和城乡规划建设局在其官方网站公布消息,宣布调整房地产市场调控“双限令”。至此,46个限购城市中,仅剩下北上广深四大一线城市及三亚等5市仍没有取消限购政策。

点评:

最早的楼市限购政策是始于2010年北京出台的“国十条”,其提出北京家庭只能新购一套商品房,购房人在购买房屋时,还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》,如果被发现提供虚假信息骗购住房的,将不予办理房产证。随后在中央进一步加强楼市调控、意图抑制房价升势过程中,陆续有更多的城市加入限购之列。大部分城市的楼市限购政策集中于2011年及2012年出台,而总累计出台了限购政策城市达到46个。 过去3年,集中的以限购等行政手段打压楼市,在实际上看来见效并不十分明显,12年及13年大部分重点热点城市房价上涨势头不改,楼市继续炽热。2013年新一届政府上台,新领导人调控楼市的思路有所改变,以更尊重市场化的原则,更注重以长效机制推进来调控楼市,而不是延用过去的行政手段打压。14年陆续有地方政府放松当地的楼市限购也得到了中央的默许。

总的来看,我们认为即使一线城市短期内仍不可能放开当地的楼市限购政策,但其它绝大部分城市已经解除或放松限购“紧箍咒”,显示历时3年的以限购等行政手段调控楼市,基本已经告一段落,限购政策将退出历史舞台。

对于销售影响来看,据我们观测,大部分限购放开城市,在限购放开当月,楼市成交均会有一定幅度回升(集中签约原因造成),但之后又会恢复平静。我们认为主要仍是与当前楼市景气度有所下行有关。但限购退出的意义在于,前期合理的改善性需求、投资性需求被误杀或被拒于门外的状况得到更改。改善及投资性需求将对楼市未来持续的需求带来重要支撑。

整体来看,楼市政策持续吹暖风得到进一步验证。而在当前楼市景气度下行,房地产开发投资增速大幅回落(从年初约20%的高位回落到当前13.2%),土地成交遇冷等背景下(对年内经济增速的拖累及当地政府财政收入的影响不容忽视),以信贷放松、优惠等政策促进成交的预期也越来越高。四季度银行对房贷松绑可能性增加。

投资建议:行业基本面继续探底,政策转暖得到进一步验证,而资金面陆续改善预期也愈加强烈。这将有利于房地产板块持续的估值向上修复行情。维持板块“谨慎推荐”投资评级,预计四季度板块仍会有不错的表现。

风险因素。房价及销售大幅回落超预期、房企信贷违约现象超预期。