北京新政后首拍平稳开局 昌平涉宅用地29.36亿元底价成交

（原标题：北京新政后首拍平稳开局 昌平涉宅用地29.36亿元底价成交）

11月3日，北京昌平区北七家镇歇甲庄村地块出让。这是北京“8·28”新政细则落地后首宗正式挂牌竞拍的涉宅地块。最终，中建智地与未来科学城置业联合体以底价29.36亿元竞得该地块，成交楼面价29094元/㎡。

据了解，该地块用地性质为R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地，土地出让面积88918.89㎡（合133.38亩），规划建筑面积100913.44㎡，容积率1.13，起始价29.36亿元，起始楼面价29094元/㎡。

中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该地块距地铁17号线天通苑东站约1公里。17号线纵贯天通苑、望京、工体一带，向北连接未来科学城，向南可达CBD；该站按规划为17号线、18号线与R6线的交汇节点。生活配套主要依托北侧天通苑商圈与南侧朝阳新北苑商圈，商业有龙湖北苑天街、龙德广场、昌平山姆会员店，医疗有清华长庚医院。板块内部规划有中小学教育用地、滨湖公园及体育文化设施，清河、清河营郊野公园与温榆河公园构成生态基底。但板块当前处于开发初期，道路多处于规划在建状态，商业、教育配套的兑现尚需周期。

张凯指出，该宗地挂牌公告发布于9月30日，晚于“8·28”与“9·24”北京落地细则，全套新规直接适用。挂牌文件明确写明，本项目严格执行建房规〔2026〕3号及京建发〔2026〕460号相关规定，即商品住房优先现房销售；若申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管。地价款可在签约后30日内先缴50%，余款最长两年内缴清、不计利息，首付约14.68亿元，资金峰值明显后移。

从规划条件来看，张凯表示，该地块同样契合北京市规划和自然资源委员会于10月12日印发的《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》。该文件明确抬板高度原则上不超过8米，并鼓励通过架空层设置停车、配套设施、下沉庭院及邻里空间。此次歇甲地块的《多规合一审核意见函》中也已注明，可通过设置抬板平台的方式，充分盘活地上与地下的立体空间资源。

10月，北京土地市场以零成交收场，成为“8·28”新政落地后的首个整月空窗期。回顾9月，市场呈前热后冷走势。9月3日，顺义温榆河地块经174轮竞价，由华润置地以82.99亿元摘得，溢价率17.37%；通州宋庄地块以底价9.96亿元成交；9月22日，北京城建以底价17亿元竞得昌平东沙河地块。但自9月下旬起，朝阳将台地块临拍前暂停出让，丰台岳各庄地块公告延期，土地出让节奏进入调整阶段，重新上架的地块集中排入11月。

张凯认为，中建智地与未来科学城置业联合体此次再度出手拿地，背后离不开国贤府PARK项目的亮眼表现，也体现了其对板块价值的持续深耕与认可。国贤府PARK今年3月开盘，截至目前网签近700套，网签均价约5.6万元/㎡，144㎡主力户型率先售罄，显示板块内大面积改善需求真实存在。该宗地块楼面价虽高于国贤府PARK约4200元/㎡，但胜在容积率更低、配建更少，在成本锚点与已验证售价之间，尚留有产品升级余地。