公积金新规正式施行，会加快房地产拐点的确立吗？

新修订的《住房公积金管理条例》正式施行，与旧条例相比，新条例新增了3条公积金提取的情形，公积金提取情形也从原来的6条增加至现在的9条。在新条例中，包括装修自住住房、支付物业费等，都可以提取公积金进行支付，拓宽了公积金的使用范围。

除此以外，对公积金的覆盖人群也有所拓宽。在新条例中，灵活就业人员也可以自愿缴存住房公积金，此举有利于拓宽公积金的覆盖群体，未来将会有更多人参与到住房公积金体系之中。

从办理的效率来看，包括异地办理速度、贷款审批速度等，都有不同程度上的提速，进一步提升了公积金办理的效率，更好提升公积金的吸引力。

过去，公积金制度更注重购房环节，主要解决购房者“买不起”的问题。如今，在公积金新规的影响下，将会贯穿整个住房生命周期，包括对租赁、装修、购房、物业维护等环节进行全覆盖。

从直接影响分析，公积金新规并非意在提振房地产增量市场，而是围绕住房生命周期盘活各细分环节的市场需求。

当前，国内房地产市场已经进入存量房时代。在存量房时代下，如何更好消化房地产库存，将会是市场更关心的事情。在房地产库存压力尚未有效化解之际，包括公积金新规等政策，对房价提振的影响会显得非常有限。对当前的房地产市场，先解决存量市场的问题，再去考虑增量市场的问题。

值得一提的是，在国内市场中，住房公积金的实缴人数占比并不算特别多。根据《全国住房公积金2024年年度报告》显示，实缴人数为17628.75万人，占全国总人口比例约为12.55%。换言之，只有超过12%的人参与了住房公积金的实缴，却有接近88%的人尚未实缴住房公积金。由此可见，住房公积金的实缴比例以及覆盖比例并不高。

在实际情况下，国企以及机关事业单位的实缴比例较高。头部和腰部民营以及外资企业的实缴比例处于较高的水平。与之相比，对部分私营企业、灵活就业人员等，他们参与住房公积金实缴的意愿并不高。从这一次公积金新规中，提出了灵活就业人员也可以自愿缴存住房公积金，进一步提升住房公积金的覆盖群体。

因此，考虑到公积金覆盖范围、公积金实缴比例等因素，此次公积金新规对房地产市场的刺激影响会比较有限。退一步思考，即使此次公积金新规会刺激部分市场需求，但更可能刺激租赁、装修和物业维护等环节，对房地产市场的增量需求影响有限。

经历了长达五年时间的深度调整，国内房地产市场是否已经面临重要的拐点？

近年来，与房地产相关的政策利好比较多，从房贷利率、租金回报率等角度考虑，部分一线城市、新一线城市的投资价值已经逐渐展现。甚至，有个别城市的房贷利率与租金回报率差距比较小，由此催生了一批投资购房的需求。

判断房地产市场的拐点何时确立？需要观察几个核心指标。

例如，观察二手房销售的“荣枯线”变化。一般来说，当某个城市二手房销售量连续6个月站上荣枯线，那么将会是当地房地产开始回暖的标志性信号。

例如，房贷利率与租金回报率，是衡量房地产市场顶底的一个重要参考指标。当房贷利率处于历史低位水平，租金回报率接近房贷利率的时候，或预示着房地产市场拐点接近。

此外，房地产去库存周期的变化，也是判断房地产市场是否见底的重要信号。一般来说，当全国百城平均去化周期回落至18个月以下的时候，房地产库存压力才会显著下降。同时，我们可以结合全国商品房待售面积的变化进行判断分析，当商品房待售面积出现同比持续下降的时候，将会是房地产市场拐点的一个重要参考信号。

从目前来看，国内房地产市场有逐渐接近拐点的迹象，但距离真正拐点仍然存在一些差距。公积金新规正式实施，并非意在提振房价，而是打通了整个住房生命周期，进一步盘活住房生命周期内各主要环节的市场需求。$万科A(SZ000002)$