特写：楼市新政下深圳商务公寓市场热度走高 “以租养贷”是否划算？

（原标题：特写：楼市新政下深圳商务公寓市场热度走高 “以租养贷”是否划算？）

“最近，许多购房者咨询最多的问题就是关于商业用房购房贷款期限。”黄经理是深圳景田片区的一名资深房产经理，他明显感觉到购房者心态的变化：随着政策限制逐步放开，叠加租金回报率优势，过去被视作“非主流”的商务公寓，已经重新进入不少人的置业清单。

一般来说，商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等类型。其中，商务公寓的关注度较高。商务或商住公寓的土地出让性质为商业或办公，却被开发商做成“类住宅”产品，大部分仅有40年或50年产权。

记者走访了深圳福田、罗湖区几个在售的商务公寓项目，多位营销经理表示，在当前的置业决策中，租金回报率已经重新成为购房者衡量物业价值的标准之一。最近，在楼市新政的提振下，自己所在片区的商务公寓带看量和成交量都有明显升温。有营销经理表示，“大多数购房者都是用于出租，这些商务公寓的年租金回报率都可以轻松超过3%，有一些甚至可以达到4%”。

与此同时，成交数据也印证了这股热度。深圳市住房和建设局数据显示，今年前8个月，商务公寓因租金回报率可观，性价比显现，市场销售渐热，深圳一手、二手商务公寓网签销售共计7600套，同比增长51.9%。

而在近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知。其中，通知明确指出，申请贷款购买的商业用房应为已竣工备案的房屋。银行业金融机构发放商业用房购房贷款应符合最低首付比例要求。商业用房购房贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年。自然人申请商业用房购房贷款的，应参照个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求执行。

有业内人士表示，深圳目前在售的商务公寓项目多数为现房状态，新政提出商业用房购房贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年，直接降低购房者月供压力，改善现金流状况，尤其是对于租赁行情较好的商务公寓项目而言，进一步提高租金回报率。

黄经理也给出了一线市场的直观反馈：最近不少客户咨询贷款期限细则，一旦贷款年限能按15年执行，不少优质公寓完全可以做到“以租养贷”，甚至租金覆盖月供后仍有结余。

“以租养贷”还能有结余，听起来似乎是个不错的选择，但业内普遍认为，这种投资模式并不具备普遍适用性。那么，买商务公寓收租是否真的划算？这或许存在不同的答案。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场还没有完全企稳，购房者可以多关注市场售价和租金的变化。租售比（租金与房价之比）不仅与租金有关，也与房价有关。房租主要对应当下市场收入水平，特别是年轻人的收入；房价则代表了投资预期。总体来看，租金和房价的变化都与市场上人口和收入水平的变化有关，但二者变动幅度可能不同，也会有地区差异。所以一个城市、一个小区的租售比到底会如何变动，还要具体情况具体分析。