减负增效！深圳发布“旧改新政”

近日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》），自2026年3月16日起实施，有效期5年。

自去年5月开始实施《住宅项目规范》后，“好房子”已经成为房地产市场的热点。为进一步衔接落实《住宅项目规范》，《通知》一方面针对未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，按照“法治化、市场化”原则，优化相关城市更新政策以落实《住宅项目规范》要求。另一方面强化政府主动作为，统筹各方力量，破解难点堵点，积极稳妥推进深圳城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。

关于合理核定土地移交率，《通知》明确，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，在取得辖区政府和相关职能部门同意意见后，在更新单元规划阶段可调整城市更新单元计划和法定图则关于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍应满足基准土地移交用地要求。同时简化审批程序，不再要求履行计划调整程序。

《通知》还对保障性住房配建要求进行了优化，其中提出对已完成规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行；对未完成规划审批的项目，应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房。此外，《通知》还提到，鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

深圳一在建旧改项目 吴家明/摄

值得一提的是，《通知》明确适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活的城市更新项目有两种规划编制方式：一是重新编制规划，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求；二是允许局部调整已批更新单元规划，局部调整部分按照《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求，未调整部分按已批更新单元规划执行，局部调整后土地移交率按城市更新单元整体核算。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前，深圳一些城市更新项目的进度不及预期。通过“清调供”，盘活“难啃的骨头”或“停滞项目”，让旧改提速。主要是以下三类，首先是对于因为产权复杂、手续不全或长期闲置而无法推进的项目，清理历史遗留问题与低效用地；其次是对于原本已立项，但因市场变化、规划不合理或原实施主体无力开发而陷入僵局，调整规划指标与实施主体；最后是创新供应方式与加快供地，解决“最后一公里”的落地问题，确保存量资源能转化为实际住房或产业空间。

在中指研究院华南分院高级分析师孙红梅看来，此次新规有助于减负增效，激活存量。她认为，政策通过合理核定土地移交率并简化审批、未完成规划审批的项目原则上不再配建保障房、支持“清调供”历史遗留项目局部调整规划，同时政府引导各方协调预期、鼓励金融机构以信贷和并购重组等方式盘活项目，整体降低开发门槛与成本、提速项目落地，在守住公共利益底线的同时为城市更新注入新动力，助力深圳城市更新和楼市平稳发展。