地产观潮丨二手房市场，“今年的情况有些不同”

在楼市政策驱动及翘尾行情效应下，多个重点城市的二手房市场在刚刚过去的1月展现出十足的“韧性”，特别是成交量明显回升。对于2026年的楼市，市场又多了一份期待。

在深圳工作10年的程海（化名）终于在刚刚过去的1月卖掉了手上的小两室，他的经历与许多正在卖房的业主相似。

“2017年，我在罗湖布心片区买了一套60平方米左右的小两室。由于家庭成员的增加，这两年一直想置换。”他对记者表示，“可惜的是价格‘越等越跌’，目前的成交价几乎回到他当年购买时的水平。”

他告诉记者，每次有客户约谈价格，都会拿小区最新的成交来做比较，都想着价格要“一套比一套低”。不过，让他意外的是，自去年年底以来看房的客户明显增加，其中不乏主动约谈价格的客户，尽管最终出售的价格不是自己的“理想价格”，但已“好于预期”。“我跟几位约谈价格的客户交流时发现，他们越来越看重租售比，像我这套房子的年化租售比已经接近3%，加上罗湖区已经不限购，所以自住兼投资的需求感觉慢慢起来了。”程海说。

“以往在农历新年前买卖成交都会降温，今年的情况有些不同，看房和成交量突然多了许多，我们店1月就成交了3套二手房，去年春节前一个月一套都没卖掉。”在深圳罗湖红岭片区从事房产中介的何经理表示，“此前部分业主挂牌仅依据自身预期定价，现在多数业主已能根据市场规律去调整定价。虽然市场还是以价换量，但还是给我们带来了的信心。”

程海和何经理的“体感”也体现在成交数据之上。据深圳贝壳研究院统计，今年1月深圳二手房成交6661套，环比增长2.4%，其中住宅成交5281套，环比增长6.9%。深圳市房地产中介协会发布的数据则显示，今年1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月的新高。据悉，二手房录得量的统计方式是以二手房买卖合同发起时间为依据，更具先行性。与此同时，这也是深圳二手房市场连续11个月录得量破5000套。

深圳学位房小区 吴家明/摄

乐有家研究中心负责人表示，深圳楼市持续升温，门店二手签约量已经连续8周处于高位，1月签约量同比上涨57%。虽临近春节假期，但深圳楼市热度仍在延续且成交量持续走高。以2月1日为例，深圳一手和二手住宅就成交了78套。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，从去年四季度开始，深圳二手房市场看房、成交的热度便有所提升，1月延续了去年以来态势。目前，二手房性价比较高的房源去化较快，一方面是二手房价格调整已基本到位，另一方面由于二手房及其周边配套真实可见，比新房更快满足居住需求，表现也比新房市场要好。由于2026年农历新年的时间比较晚，预计3月“小阳春”的购房客户部分前移到1月。因此从目前的市场形势看，2026年深圳房地产市场仍以稳步回暖为主。

除了深圳，多个重点城市的二手房市场也在2026年迎来“开门红”。中指研究院的数据显示，今年1月北京和上海的二手房市场维持一定热度，成交量同比增幅均超20%。克而瑞的数据显示，今年1月全国各个城市的新房和二手房市场呈现分化走势，其中二手房市场回暖，13个重点城市1月成交面积环同比分别增长16%和33%。

多个重点城市的二手房市场在“淡季”实现增长，背后传递了怎样的信号？

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，重点城市二手房市场在1月实现增长，背后原因包括楼市的舆论环境得到“净化”、股市等金融市场带来的“财富效应”以及优质学位房成交提前回暖等。“多个重点城市的二手房市场进入探底的阶段，从部分板块、人群来看，房价收入比、租售比已经开始趋于合理。不过，探底到触底企稳以及夯实底部基础，仍需要多方共同发力，包括行业层面促进一二手房的交易循环，继续降低交易成本，净化交易环境和秩序，也包括基本面修复居民在就业、收入和预期等层面的信心。”

此外，随着重点城市二手房市场成交回暖，部分城市二手房挂牌量正在悄然下降。“尽管各家中介机构对于‘净下降’的绝对值统计数据略有不同，但大家对于‘挂牌量迎来下行趋势’已经达成共识。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。在经历了长达数年的价格博弈后，越来越多房东开始拒绝继续“拼低价出货”，这些心态与行为的变化，正在改变二手房市场的供求关系与价格趋势。

中指研究院高级分析师孟新增表示，进入2026年，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初已有多项具体措施落地，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等，旨在从需求端与融资端协同发力，提振市场信心。整体来看，房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段。市场方面，3月市场需求有望逐步释放，核心重点城市“小阳春”行情依然值得期待。