现金不够房子来凑！以房抵款能解决洲宇集团根本问题吗？

（原标题：现金不够房子来凑！以房抵款能解决洲宇集团根本问题吗？）

一方面，房产价值会随市场波动，存在一定减值风险；另一方面，对于仅签署抵款协议或认购协议的抵款房产，洲宇集团尚未取得抵款房产所有权，存在客户违约等导致无法处置抵款房产的风险

标点财经研究员  辛夷

地产行业消息频出，同属产业链上下游的建筑设计公司如何寻求上市？

近日，专注于城市发展过程中的建筑设计及其延伸产业的洲宇设计集团股份有限公司（下称洲宇集团），正式向深圳证券交易所递交招股说明书，申请在深交所主板上市。

本次IPO，该公司拟公开发行人民币普通股（A股）1821.15万股，拟募集资金8.21亿元，用于“设计服务网络建设”“复杂公建研发及产业化”“BIM设计研发及产业化”等项目中。

标点财经研究员查阅洲宇集团招股书注意到，在2020年—2022年及2023年1—6月（下称报告期），该公司营收及净利润均出现下降趋势，业务主要集中于西南地区。同时，公司应收账款占比高企，研发投入较低。

营收净利下降

洲宇集团前身是成立于1999年的四川标鼎建筑工程设计有限公司，2019年更名为四川洲宇建筑设计有限公司（下称洲宇设计有限）。洲宇集团是由洲宇设计有限于2020年9月整体变更而来。

该公司是国内少数率先实现全国化布局、多产业延伸的综合性设计企业之一，主营业务收入包括通用建筑设计、BIM设计及产业化、综合设计咨询、智慧生活等。

报告期内，洲宇集团各期营业收入分别为6.83亿元、8.50亿元、8.02亿元、3.40亿元，2022年，其营收同比增速转负，为-5.64%。值得注意的是，2022年由于处置位于南充市的两套商超，该公司产生了8394.71万元的其他业务收入，若剔除该项收入，仅考虑主营业务收入，洲宇集团2022年营收则同比下降18.67%。

从利润水平来看，该公司各期净利润分别为8843.60万元、8628.19万元、7121.70万元、3231.48万元，2021年及2022年同比增速分别为-2.44%、-17.46%，2022年亦出现明显下滑。

标点财经研究员发现，洲宇集团营收客户集中度、业务区域集中度均较高。招股书数据显示，该公司前五大客户销售收入占营业收入的比例分别为39.04%、29.66%、26.40%、28.62%，虽呈波动下降趋势，但集中度仍偏高。

洲宇集团主要经营区域集中于西部地区，报告期内各年度，来自于西南地区的营收占比均在50%左右，且主要集中在四川省，2023年上半年来自于四川省的营收达39.25%。相较于全国的建筑设计市场，西部地区市场容量相对有限，且在当前地产行业大背景下，大地产公司“暴雷”也并不稀奇，过于依赖部分客户或部分区域，都将给洲宇集团带来风险。

数据来源：洲宇集团招股书

以房抵款风险何在？

近年来，为了遏制房价过快上涨，全国各大城市陆续出台配套政策，房地产开发商面临资金紧张，支付能力下降的局面，从而影响到建筑设计企业的业务拓展和资金回笼。

洲宇集团所属建筑设计行业与下游房地产行业密切相关，房地产行业企业付款放缓，导致该公司回款难度加大，应收账款比重也逐年上升。2023年6月末，洲宇集团应收账款及合同资产账面价值之和为7.01亿元，占当期营业收入的比例高达103.15%。这一比例在2020年仅为61.50%。

该公司表示，其应收账款主要为应收设计费，应收账款比重符合行业特点。但若主要客户出现流动性及信用风险，将对该公司的资金周转产生不利影响。

受行业影响，房地产企业采用供应链融资、票据、以房抵款等多种结算和支付方式也已较为普遍，部分企业开具的商业票据兑付出现障碍。2022年，洲宇集团应收账款中以票据、以房抵款、保理回款方式回收的金额合计为2.61亿元，占当年主营业务收入的比例为36.59%，占比相对较高。

值得注意的是，报告期内，洲宇集团以房抵款形式回款的规模大幅增加，由2020年的2068.97万元增至2022年的2.07亿元，占比则由3.39%大幅增至35.05%。洲宇集团在招股书中称，其与应收账款前五名客户协商对应收账款采用以房抵款形式进行保全，未用房产保全的应收账款金额较少。

然而，以房抵款并不能保障洲宇集团的应收账款价值。一方面，房产价值可能随市场变化存在一定波动，该公司抵款房产存在一定减值风险；另一方面，对于仅签署抵款协议或认购协议的抵款房产，该公司尚未取得抵款房产所有权，存在客户违约等导致无法处置抵款房产的风险。

洲宇集团应收账款账面价值及合同资产之和及占比情况（万元）

数据来源：洲宇集团招股书

研发费用率偏低

房地产行业企业付款放缓、整体设计市场的非现金回款比例上升，致使洲宇集团经营活动现金流量净额为负，呈波动趋势。

报告期内，洲宇集团经营活动现金流量净额分别为-1414.47万元、-1.57亿元、3545.80万元、-1141.16万元。若该公司未来不能持续盈利或持续改善经营性现金流，可能会持续出现流动性不足的风险。

另外标点财经研究员注意到，报告期内，洲宇集团销售费用分别为3539.48万元、4312.36万元、3836.05万元、2178.83万元，占营业收入的比例均在5%左右。总体而言，报告期内，该公司销售费用占公司营业收入的比例相对平稳，但销售费用率明显高于2%左右的行业均值。

洲宇集团称，公司销售费用率略高，主要是处于业务及人员扩张阶段，业绩尚未充分释放，加之全国性布局的战略，宣传费、职工薪酬、业务招待费提升所致。

与此相对应的是，该公司研发费用较低，2022年研发费用仅为1278.10万元，2023年上半年研发投入仅372.32万元。同时，研发费用率逐年下降，各期分别为2.27%、1.87%、1.59%、1.10%。而同期，可比公司研发费用率均值却逐年上升，由2020年的4.19%增至2023年上半年的5.69%。

作为一家设计公司，洲宇集团所属行业为典型的智力与技术密集型行业，公司研发投入相对偏低，在房地产行业不景气的大环境下或难保持市场竞争力。