1-2月销售额逆市下跌，万科错失“开门红”

（原标题：1-2月销售额逆市下跌，万科错失“开门红”）

2月28日晚，包括克而瑞、中指研究院在内的多家机构发布了2023年前两月百强房企销售榜单。据中指研究院数据显示，今年以来，全国整体市场延续稳步修复行情，1-2月，TOP100房企销总额为9841.1亿元，同比下降4.8%，较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点；2月单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%，实现双增长。

然而向来被视为房企“风向标”的万科却在这场整体回暖的春潮中迷失方向。据多家机构统计，万科1-2月销售额573.3亿元，同比减少11.3%；其中2月单月销售额为295.3亿元，较2022年同期下降5.05%，增速远不及百强房企平均水平。尽管万科继续稳居百强房企亚军，销售额降幅相较于1月大幅收窄，但是相对于保利、中海、华润等央企的“正”面复苏，万科这份“负”面成绩单显然无法让市场满意。

销售承压的同时，万科的“进货”步伐也在2023年近乎停滞。在中指研究院发布的“2023年1-2月全国房地产企业拿地TOP100排行榜”中并未出现万科的身影。

而据媒体报道，万科近两月在拿地方面唯一的动作，就是通过股权变动，重新拿回了上海静安区价值120亿的地王项目。该地块由上海北万置业在去年9月23日以底价120.598亿元拍得，创下上海自开展集中供地起单体总价的最高纪录。拿地三个月后，万科通过股权变动持有北万置业70%股权。不过业内普遍认为，在经历上海土拍市场禁入3年事件后，万科此次通过股权变动重掌静安区地块，是一种“曲线拿地”的行为。

在经营之外，最近围绕万科最大的焦点就是其抛出的150亿定增案。在保利和华发陆续发布125亿、60亿定增议案后，万科也于2023年2月13日抛出了非公开发行A股股票预案，计划向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元。若本次万科定增计划能够顺利进行，将会成为A股房企最大规模的定增案。

不过持有万科的普通投资者却高兴不起来，因为根据万科预案，万科计划定增发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日万科A股股票交易均价的 80%，但万科却并未在定价基准中明确增发价格的定价是否会高于每股净资产。由于万科股价目前处于“破净”状态，如果股价低迷持续并最终以净资产以下的价格增发，股东的利益将会受损。因此定增预案发布后，不断有股民在互动平台表达反对意见，万科的股价随即处于低迷态势。

此外，从万科本次定增资金的安排来看，保交付仍是本次议案的重点。公告显示，万科本拟募集资金总额将不超过150亿元，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上城市等11个在建房地产项目，这部分投入资金为105亿元，另外45亿元将用于补充流动资金。

值得注意的是，11个地产项目中长春溪望荟预计交付时间为2022年12月30日，鞍山高新万科城交付时间为2021年9月30日，也就是说这两个项目早已过了交付日期，但还是需要分别募资9亿元、13亿元。事实上，万科近期因延期交付遭遇投诉的项目并不止这两个。包括太原万科春和景明2期、北京万科翡翠西湖、秦皇岛万科未来城二期在内的多个项目均出现了延期交付的现象。

另一方面，施工进度正常的项目其盈利状况也不容乐观，以11个项目中的广州金茂万科魅力之城为例，该项目成交楼面价高达12932元/平方米，但目前销售均价在2万元/平方米左右，万科预计销售净利率为3.32%、项目投资收益率仅有3.49%。

在去年12月16日举行的临时股东大会上，万科董事会主席郁亮表示：“几个月前，我们曾提到行业出现微光，这几个月下来，我觉得微光正在逐步变成曙光。”不过对于当下的万科而言，150亿的定增也许不仅是情绪上的曙光，更像是真金白银的救命稻草。（内容来源|商业华观）