热点调查|房企自救新模式，新湖中宝联姻地方产业基金

2月21日晚间，新湖中宝发布公告称，公司控股股东新湖集团与衢州市新安财通签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议》，新湖集团拟以协议转让方式向新安财通转让其所持有的公司8.60亿股无限售条件流通股股份（占公司总股本的10%），转让价格为2.64元/股（未低于协议签署日前一日新湖中宝收盘价的90%），转让价款合计现金人民币22.70亿元。

上述转让完成后，公司控股股东及实际控制人不会发生变化，新湖集团将直接持有公司19.27亿股股份，占公司总股本的22.41%，新湖集团及其一致行动人合计持有公司40.49亿股股份，占本公司总股本的47.09%；新安财通将直接持有公司8.60亿股股份，占公司总股本的10%。

新湖中宝解释说明这次股权交易将帮助公司进一步获取地方政策支持、全面加深与地方政府的合作，积极推进公司转型并优化公司股东架构。

此次交易完成也标志着新湖中宝从一家民营企业摇身一变成了混改企业。

国资背景的新安财通

据爱企查信息披露，本次受让方衢州市新安财通智造股权投资合伙企业（有限合伙）是一家成立于2023年1月10日，注册资本为25亿元的有限合伙企业。

截至目前，新安财通合伙人及其认缴情况如下：

值得注意的是，浙江财通资本投资有限公司是财通证券的全资子公司。据悉，2月15日，衢州市新安财通智造股权投资合伙企业（有限合伙）正式通过基金业协会备案。

新安财通智造基金总规模为25亿元，该基金是财通资本本年第一只备案通过的股权投资基金，由衢州绿色发展集团有限公司、衢州控股集团有限公司和衢州市国有资本运营有限公司共同出资，财通资本作为普通合伙人及基金管理人共同设立。

把该基金看做是专门为投资新湖中宝而设立的也不为过，毕竟新湖中宝10%股权交易的首笔款项高达20亿，占这只基金总规模的80%。

剩余的2.7亿交易对价则需要在新湖中宝满足在未来5年内任意连续30个交易日股票总市值每日均超过400亿元后支付。截至2月21日新湖中宝收盘价格为2.73元/股，总市值234.76亿元。这也就是说，在未来5年内新湖中宝的股价涨幅需超过70%才能满足上述条件。

其实，此次交易早在2021年下半年，房地产行业刚开始走下坡路就有所预示。2021年11月23日晚间，新湖中宝曾发布公告称，拟变更注册地，从嘉兴市搬迁至衢州市。

公告解释称此次变更的意义在于为深入贯彻“在高质量发展中促进共同富裕”的指示精神，响应践行《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，新湖中宝与衢州市将开展全方位战略合作。

此外，新湖中宝将深入利用在区块链、大数据、人工智能、新材料等技术领域的投资和布局，与衢州市展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型等方面的多层次全面合作，互利互惠，不断提高合作的广度与深度，加速公司战略转型，同时吸引集聚一批重大产业投资项目，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。

综上，我们可以合理推测，新湖中宝和衢州的深入合作，甚至入股事宜，可能早在2021年末就开始酝酿了。

新湖中宝总部迁址到衢州便是这次资本招商的开始。

资本招商

此次衢州国资背景公司出资联合证券公司成立产业基金收购新湖中宝10%的股权便是一次典型的资本招商。所谓“资本招商”，通俗易懂的解释就是地方政府利用产业基金收购欲招商企业的股权，进而撬动企业在当地进行投资。而政府投资基金是指由政府单独出资管理或者出资一部分作为母基金，作为成立政府投资基金的引导基金，委托基金管理公司管理，通过杠杆效应吸引其他资本成立各种子基金，再配套社会资本，采用市场化方式建立的股权投资基金，为地方嫁接金融资本、社会资本和项目资源构建起了服务企业全生命周期的基金投资体系。

此前我国地方政府通过资本招商的案例不胜枚举。其中最为成功的要数2008年合肥引进京东方第6代TFT-LCD(液晶面板)生产线。当时，合肥市全年财政收入仅为301亿元，而京东方第6代生产线总投资需175亿元。按照投资框架协议，合肥市方面除了筹集60-90亿元的资本金、还需与京东方一起申请国开行额度为85亿元的银团贷款。那一年国家发改委总共审批通过的三个液晶面板项目，它们分别是京东方合肥的6代线、彩虹将在张家港市建设的6代线项目以及上广电的7.5代线项目。后来，张家港决定放弃不做，上广电由于重组而没有下文的时候，只有合肥京东方一路高歌猛进。合肥市政府也因此被外界戏称为“中国最牛风险投资机构”。

近年来，随着全国各地对产业质量提升的要求不断升级，资本招商作为招商引资的重要模式，逐步受到地方政府的认可和重视。

通过资本招商模式可以快速且直接搭建起企业与政府合作的桥梁，提升合作成功率。相比传统的招商模式，资本招商最大的特点和优势就是“精准”“高效”。通过发挥政府主导资金的作用开展资本招商，不仅解决了企业发展面临的融资难点，也帮助地方政府解决了招商引资的痛点。

但是资本招商也不是万能的，利用资本来招商本质上来说是一个投资的过程，需要懂资本运作的专业人士来操盘。从我国现有的各地产业基金的使用情况看，其中成功实现双赢局面的并不多见，许多地方政府有资本招商的想法，但缺乏实操能力，导致大量为资本招商设立的产业基金成为僵尸基金、问题基金，反而加重了地方财政负担。

此次衢州引进新湖中宝会给衢州带来怎样的变化，我们拭目以待。

衢州为什么引入新湖中宝？

新湖中宝是一家专注房地产地产开发和股权投资的大型企业集团。在众多房企里面，已经成立将近30年的新湖中宝算得上是浙江老牌知名房企，但在创始人黄伟的掌舵下，新湖中宝是一家“非典型”房企，梳理其发展轨迹，它更像是一家投资机构。

在房地产行业此轮危机中，能得到国资入股的案例少之又少，据统计目前仅有河南房企建业成功引入国资纾困。而从行业格局上看，如今的混改军团，包括绿城、远洋、万科、金地等，也成为国央企及优质民企之外，一支坚挺的房地产队伍。不仅如此，与其他房企不同的是新湖中宝此次获得地方国资的青睐，纾困的意味更少，更重要的原因在于，新湖中宝再次踏准了时代的风口，早早布局了新能源赛道。新能源正是新湖中宝与衢州的交集。早在2021年底，公司就将新能源关键材料经营管理总部项目入驻衢州海创园。

在过去二十多年的企业发展历程中，新湖中宝以地产业务为核心业务，把握住了中国城镇化及房地产行业高速发展机遇，地产业务的实力和品质居行业前列。根据公司2022年半年报披露，公司目前在建的房地产开发项目，合计在建面积390.83万平方米，主要集中在长三角地区。公司在环上海圈拥有丰富优质的土地储备，上海内环开发面积约175万平方米，增值潜力巨大，同时在以上海为核心的长三角区域投入一级土地开发达1,000万平方米，已迎来业绩集中爆发释放期。公司产品定位准确，品质高端，得到市场追捧，溢价率高于市场。从近几年新湖中宝很少在公开市场上拿地的情况，我们可以分析得出新湖中宝目前主要是对存量土地进行开发销售。公司在2019和2020年两年间还向绿城和融创转让了部分项目的股权，想要转型的意图呼之欲出。据统计在此期间新湖中宝总共出售项目回款近200亿，具体交易明细如下：

在前两年我国房地产行业调控不断升级背景下，公司加大资源整合力度，前瞻性地布局高科技领域，战略转型呈现稳健高质量发展态势。

新湖中宝在房地产之外的投资布局也甚为广泛。其中一大类为金融类，公司持有证券、期货、保险、银行等多家金融机构的股权，是温州银行、中信银行、新湖期货、阳光保险、湘财股份等多家金融机构的主要参股股东。另一大类为高科技类，公司对高科技企业的投资累计超过100亿元，已形成较为完善的规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术。主要涉猎方向包括区块链、人工智能、高端制造等。公司是通卡联城、谐云科技、邦盛科技、趣链科技、万得信息、宏华数科等高科技公司的重要股东。目前，公司投资的企业中已有3家登陆科创板，1家登陆创业板，1家通过发审会。据推测，未来3年左右将有约10家被投资企业进入IPO，这将持续推动公司价值提升及利润贡献。截至2022年6月30日，公司长期股权投资账面余额超396亿元。未来随着被投资公司的逐步上市，公司股权投资收益可观。

衢州从2002年确立“工业立市”战略以来，一直坚持围绕“工业强市、产业兴市”的目标，积极招商引资，聚焦新材料、新能源等六大产业，促进地方经济快速发展。2021年以来，衢州市新增上市及过会企业超过10家。本次股权合作，是衢州与新湖集团进一步深化合作的体现，也是未来具体产业落地的开篇。未来衢州将与新湖集团擦出怎样的火花我们拭目以待。