二级“地板价”低至10美分，一级发行环比降6成，中资美元债被直呼“黄昏”，是否言过其实？地产利好频频刺激，反弹进行时

（原标题：二级“地板价”低至10美分，一级发行环比降6成，中资美元债被直呼“黄昏”，是否言过其实？地产利好频频刺激，反弹进行时）

财联社11月28日讯（编辑 李俊） 随着“金融16条”相关政策逐步落地，多家银行与房企达成战略合作等利好消息集中释放，市场情绪有所缓和，境内地产债涨势火热，本月以来多次出现盘中临停潮。与此同时，中资美元债地产板块的表现同样受到政策暖风提振，恢复程度虽不及境内地产债，但有多个美元债地产主体走强。

但政策“救市”是否能见成效，还有待持续观察。事实上，鉴于中资地产美元债持续大跌，部分已跌至10-20美分（每1美元面值）“地板价”，一级发行也大幅下降，中资美元债市场已被直呼“黄昏”。

政策暖风提振多只地产债涨势明显，部分房企此前已频现违约

地产美元债近日的走势令投资者欣慰。据中泰国际数据，上周，投资级美元债中龙湖全周累计涨约5-8美分；高收益美元债板块金地集团领涨30美分，碧桂园走强20美分，绿城中国走强10-15美分，绿地、远洋小幅跟涨3-5美分。

然而，今年以来，由于美联储加息和国内地产风波持续演绎，中资美元债市场整体呈现了动荡与分化态势，二级市场表现较差。据法询金融的报告统计，目前已经有200只美元债净价跌破20美分（每1美元面值），其中150只美元债的净价不足10美分（每1美元面值）。美元债的违约，对美元债二级市场的价格负面影响是巨大的。2022年以来，中资美元债违约（含展期，美元债展期被市场视为违约）规模超过350亿美元，其中房企美元债违约规模超过250亿美元。

进入11月，仍有部分房企因流动性压力拟将旗下美元债进行交换要约以旧换新，甚至也有公告利息违约。

其中，据WIND信息最新显示，11月10日三盛控股(集团)有限公司美元债SSHGHK 12.5 11/10/22因未按时兑付本息约0.70亿美元，状态已更新为实质违约。同时，其另一笔美元债SSHGHK 13 07/05/22于2022年7月同样因同样原因构成违约，目前该公司总违约金额1.7亿美元。

此外，粤系老牌房企海伦堡中国控股有限公司11月8日公告，受宏观经济、房地产市场及金融环境等不利因素影响，其美元债HLBCNH 11 10/08/23项下金额1485万美元利息违约。而早在10月19日海伦堡中国便公告了对该只2023年10月到期美元债提出同意征求，以豁免并剥离与该离岸高级票据违约事件相关的部分条款。随后，11月11日，公司表示交换要约有关的所有先决条件均已获得满足，交换要约已完成。

即便如此，穆迪于10月下调海伦堡中国公司家族评级时指出，该公司持有的资金不足以覆盖未来6-12个月内的到期债务，尽管海伦堡中国可以通过资产处置或其他渠道来筹集资金，但鉴于市场情绪疲弱和融资条件紧张，此类筹资活动存在高度不确定性。若海伦堡中国发生债务违约，债权人的回收前景或将有进一步减弱。

据不完全统计，截至 11 月 16日，地产美元债年内新增首次展期/违约发行人达到 37 家，而2021 年全年仅为 12 家。同时，1-11月以本金计算的实质违约额达到 326.09 亿美元，远超 2021 年全年的 73.16 亿美元。

销售回暖缓慢，一级发行遇冷

一些投资者质疑，为何在政策面有所好转的情况下，美元债地产板块仍恢复缓慢，波动较大。有市场人士认为，原因在于地产企业的资金仍在收紧，从销售层面看，回暖力度及速度都不够。

国家统计局数据显示，2022年1-10月全国商品房销售额和销售面积分别为10.9万亿元和11.1亿平方米，同比分别下降26.1%和22.3%，降幅较1-9月基本不变。同时，10月商品房销售额约为9452亿元，同比下降23.7%，单月降幅较9月扩大9.5个百分点。10月，商品房销售面积为9757万平方米，同比下降27.9%，单月降幅较9月扩大7.2个百分点。

国盛证券固收首席分析师杨业伟在最新报告中表示，目前地产销售依然是下跌状态，如果假定明年地产销售改善，基准情形下假定地产销售增长5%，地产销售额依然只有14万亿左右，行业经营性现金流可能依然为负。因为考虑到房价目前的弱势，以及需求偏弱情况下短期明显回升可能性有限，因而明年毛利润率存在进一步下行可能。据国盛证券预计，毛利润率可能从今年上半年滚动14.3%水平下降至明年13%左右的水平，净利润率由于融资成本下降可能有所回升，但大幅回升空间有限，明年基准情形下假定回升至-8%，则对应的净利润为-1.2万亿。可以看到，基准情形下，房地产净融资增加1万亿基本上弥补经营-1.2万亿的缺口，因而对整个行业改善幅度有限。

二级市场颓势，向一级市场传导

此外，受信用风险事件影响，今年以来房企的融资环境受限，中资美元债发行遇冷。据兴业证券统计，10月仅有1只地产中资美元债发行（朗诗绿色管理），发行规模1.19亿美元，环比有所下降（上月发行规模为22.18亿美元）。同时，今年1月至9月，地产主体发行美元债规模也缩减较多，共计161.13亿美元，仅占总发行规模的15.58%。

有市场人士表示，二级市场的崩溃，必然会向一级市场传导，当前美元债一级市场已经入净偿还状态。

据兴业证券统计，10月新发行中资美元债规模24.19亿美元，环比下降63%，同比下降80.3%（上月65.27亿美元，去年同期123.0亿美元）。在净融资量方面，10月净融资量（-111.25亿美元）较上月（-89.19亿美元）进一步下降，较去年同期（18.98亿美元）大幅下降。

逐月来看，今年3月中资美元债一级发行总笔数最多达102笔，而5月发行总规模最大，达181.81亿美元。中信证券指出，随着美联储加息节奏转鹰及美元快速升值，融资成本逐渐上升，自8月以来中资美元债发行规模出现了萎缩。

（资料来源：中信固收，财联社整理）

需要注意的是，在美元债发行集体收缩，地产债供给急剧减少的背景下，当前地产美元债存量规模却仍仅次于金融债，位列第二。据WIND数据统计，截至2022年11月28日，存续中资美元债中，金融债规模最大，存续额达3546.72亿美元，占比35.77%；存续地产债共471只，规模达1711.30亿美元，占比17.26%。中信证券表示，地产债的发行主体以民营企业为主，2023年1月至4月的到期高峰需予以关注。

虽然近期政策层面继续边际放松，但兴业证券认为市场似乎尚未改变对于地产行业的谨慎和偏悲观看法。从房地产行业整体再融资链条的脆弱性考虑，近期政策边际层面的正向加码在持续确认，然而政策具体的执行情况是当前境内以及境外债券投资者更需要关注的要点，这影响着房企的信用修复节奏和层次，这个过程可能时间较长，并且其中的信用分化也将持续。