万科A：利润增速回正，多元化业务多点开花

（原标题：万科A：利润增速回正，多元化业务多点开花）

来源：金融界

作者：中泰证券

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地产交付规模增长，利润规模回归正增长

2022年上半年，万科实现收入2069.2亿（YoY+23.8％），房地产开发结算量价起升，结算面积1310万㎡（YoY+17.5％），结算均价14463元/㎡（YoY+11.8％）。归属母公司净利润122.2亿（YoY+10.6％），结算毛利率下降至20.5％（YoY-2.4pct）。

归母净利润增长主要由两方面驱动，一方面地产开发结算规模增长推升收入规模，上半年开发业务结算收入1788.8亿（YoY+23.9％），交房量提升驱动房地产业务收入增长。同时，上半年产生汇兑收益10.6亿，进一步增厚净利润水平。

量入为出，拿地审慎聚焦一二线核心城市

房地产业务销售方面，上半年公司实现合同销售面积1291万㎡（YoY-41.1％），销售金额2153亿（YoY-39.3％），销售均价16680元/㎡（YoY+3.1％）。拿地方面进一步聚焦，新增项目19个，合计总建筑面积308万㎡（YoY-79.6％），拿地总价386.8亿（YoY-65.7％），平均楼面地价12566.6（YoY+68％）。

行业整体下行压力下，公司销售拿地保持韧性，南方、北京、上海区域贡献了主要的销售增长，销售面积占比60.1％。拿地层面深耕聚焦，一二线城市拿地金额占比95.6％。在目前行业销售处于弱复苏区间下，高质量精准拿地，降低公司经营风险的同时，保证了新增项目的经营质量。

多元化业务持续深耕，贡献收入持续增长

多元化方面，万物云实现收入143.5亿（YoY+38.2％），2022年7月，拆分万物云境外上市申请获证监会核准；物流业务实现收入18.6亿（YoY+39.1％），累计开业可租赁见面901.4万㎡，高标库稳定器出租率为91％；即使在疫情冲击下，长租公寓业务实现收入14.8亿（YoY+12.3％），上半年，泊寓业务在深圳、厦门、武汉等地已有4.1万间房屋纳入各地保障性租赁住房范围；商业业务实现收入40.1亿（YoY+10.4），开业一年以上的商业项目出租率为91.6％。

万科长期深耕发展房地产多元化业务，各类经营性业务陆续进入成熟经营期，经常性收入贡献稳定的业绩增长。

已售未结项目丰富，潜在成长确定性较强

已售未结项目方面，截至2022年中期，万科并表范围内已售未结项目合计4326.8万㎡（YoY-19.5％），已售未结合同金额6672.7亿（YoY-14.7％ ），已售未结项目平均销售均价15421.8元/㎡（YoY+6.1％），已售未结项目均价是当期结算均价的113％。

万科储备未结算项目丰富，已售未结项目均价高于当期结算均价，公司持续克服疫情及行业冲击影响，保证11.5万套住宅平稳交付。伴随预售项目陆续竣工交房，充沛的已售未结资源将持续驱动房地产业务结算收入量价增长。

负债结构持续优化，中长期债务占比提升

截至2022年6月末，万科A持续保持稳健的债务结构，净负债率为35.5％（YoY+15.3pct），有息债务2802.3亿（YoY+4.3％），有息债务中中长期债务占比77.6％（YoY+9pct），债务结构持续优化。

投资建议：我们认为，作为房地产行业的龙头开发商，万科正持续发挥其所具备的管控优势，在行业销售规模与交付压力增加时，公司持续保持拿地、销售、施工正常经营，同时多元化业务持续贡献收入增长，负债结构持续优化。我们预计2022年-2024年，公司实现营业收入4972亿、5585亿及6216亿，同比增长10％、12％、11％，实现归属母公司净利润246亿、266亿及294亿，同比增长9％、8％、11％。

风险提示：调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。