红土深圳安居REIT在深交所成功上市 打造保障性租赁住房投融资创新样板

（原标题：红土深圳安居REIT在深交所成功上市 打造保障性租赁住房投融资创新样板）

8月31日，红土深圳安居REIT在深交所上市交易，首日交易平稳有序，充分体现了投资者对保障性租赁住房REITs的关注和认可。

今年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见》，明确提出，要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。5月27日，证监会与国家发展改革委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关工作的通知》，正式启动试点工作。从《通知》发布到首批试点项目成功上市，前后历时三个多月时间。

红土深圳安居REIT原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，基金管理人为红土创新基金管理有限公司，财务顾问为国信证券股份有限公司，基础资产为深圳市4个保障性租赁住房项目，项目建筑面积合计13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套，基金募集规模12.42亿元，回收资金将用于深圳市保障性住房建设。

记者了解到，在项目推进过程中，深圳市政府以及发改、城建、国资、金融局等部门全面参与，积极协调推动，以创新性的思维和举措克服实操过程中的一个个困难，充分体现了深圳市践行“人民城市人民建，人民城市为人民”，创建中国特色社会主义先行示范区的积极探索。在市场各方通力合作下，红土深圳安居REIT的机构投资者网下认购倍数达133倍，公众投资者认购倍数达254倍，均创基础设施REITs市场新高。红土深圳安居REIT的发行上市，成为金融服务实体、金融惠及民生的生动体现，为保障性租赁住房创新投融资模式提供了可供复制借鉴的宝贵经验。

推动保障性租赁住房REITs试点，是深交所深入贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房相关决策部署，加大直接融资支持力度，有效盘活存量资产，积极服务构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要举措，对充分发挥资本市场功能作用，服务保障性租赁住房建设和维护房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

一直以来，深交所积极运用公司债券、资产证券化、私募REITs等多种融资工具，为租赁住房建设提供金融支持，先后推出全国首单长租公寓私募REITs、首单公共人才租赁住房私募REITs等产品。保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围前后，深交所快速响应、多措并举、扎实推进。在培育端深耕市场服务，第一时间对接支持各地保障性租赁住房企业，摸排了解REITs发行需求和痛点难点问题。在政策端优化机制设计，对上市审核和持续监管事项进行细化安排；针对行业有关问题，与政府部门、企业、市场机构等共同研究论证，推动形成解决方案。在审核端着力提升准入质量，推动租金收入稳定、运营水平较高、社会效益良好的项目参与试点，强化示范引领作用。

北京大学光华管理学院REITs课题组报告指出，保障性租赁住房REITs的推出，不仅仅是中国公募REITs试点的线性延续，更是站在三个重大结构性问题的交汇点，直接回应推进实现共同富裕、房地产行业向新发展模式转型、进一步发挥好资本市场功能等问题的重大改革举措。

报告还表示，保障性租赁住房在我国发展时间短，缺乏市场交易，租金定价及调整机制尚在摸索优化过程中。因此，保障性租赁住房在发行REITs时的估值定价问题始终是一个核心关注点。折现率如何确定、未来租金的增长水平如何预测、不同区域的资产在定价上呈现怎样的关系、资本市场对于保租房REITs的风险收益偏好如何，这些关键问题在首批保租房REITs试点项目的推进过程中，发挥资本市场定价功能，初步构建保障性租赁住房估值体系，形成了很多对市场非常具有参考借鉴意义的初步成果。

深交所相关负责人表示，下一步，深交所将积极落实中国证监会《加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施》，完善基础制度，提升服务水平，发挥市场功能，努力将基础设施REITs打造成为国内资本市场主流金融产品，更好服务经济社会发展全局。一是稳步扩大REITs试点范围和规模。加大对保障性租赁住房、清洁能源、新基建等创新领域的支持力度，持续扩大产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保等行业REITs规模。二是积极推动首批扩募项目落地。按照扩募新购入项目指引要求，推动已上市优质REITs通过增发份额收购资产，支持基础设施REITs规范做优、持续做强。三是加大培育服务力度。持续加强对接服务，针对性开展基础设施REITs交流培训活动，拓展优质项目储备。以建设发展REITs市场为契机，深交所将加快构建有效匹配创新领域投融资需求的产品体系，持续提升服务实体经济和人民生活的能力，奋力建设优质创新资本中心和世界一流交易所，助力打造规范透明开放有活力有韧性的资本市场。