新一轮REITs扩容将至？支持地产企业融资，证监会定调拓宽基础设施REITs试点范围，新一轮扩募谁分羹

（原标题：新一轮REITs扩容将至？支持地产企业融资，证监会定调拓宽基础设施REITs试点范围，新一轮扩募谁分羹）

财联社5月5日讯 （记者 黎旅嘉）支持房地产企业融资再度成为近期的市场热度问题。

5月4日证监会最新信息发布中提到，证监会近日召开专题会议，认真传达学习中央政治局会议和习近平总书记在中央政治局第三十八次集体学习时的重要讲话精神，其中一个重点，即积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围。

受消息影响，今天多只地产股冲击涨停。

作为打通一、二级市场的产品，REITs起到了盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。自首批REITs上市以来，也得到了市场的热烈反响。Wind数据显示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以来涨幅为正。

从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产，在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下，能满足投资者的配置需求。目前，全市场12只公募REITs合计发行规模超458亿元，业内估计国内公募REITs市场规模将达到4-12万亿元。

公募REITs新一轮扩容将至？

近来，火热“吸金”的REITs产品持续引来众多投资者关注。

4月28日，首单央企高速公路REITs――华夏中国交建REIT上市，单日成交额6.99亿元。成交金额与单日涨幅均位列同类基金首位。发行时仅为0.84%的配售比例不仅刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，也令该产品成为唯一配售比例不足1%的公募基金。

关于公募REITs产品备受市场追捧的原因，业内认为与其本身特性有关。华夏基金认为，公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，因此具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流。

此外，Wind数据显示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以来涨幅为正。其中，富国首创水务REIT和建信中关村REIT自上市以来涨幅超过40%，包括上述两只REITs在内涨幅超过20%达7只。

针对公募REITs自成立以来整体表现较好，华夏基金指出，从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产，在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下，能满足投资者的配置需求；从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强，且目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

资产管理平台属性进一步增强

随着公募REITs市场机制的进一步发展，资产管理平台属性也在进一步增强。一直以来，城投公司作为地方政府的投融资平台，其业务主要集中在基础设施建设领域。例如公路、铁路、机场、港口等交通设施投资；城市供水、供电、供气、供热、污水与垃圾处理、园林绿化、环境卫生等公用设施投资领域。

2021年6月首批上市的9只公募REITs中，就有2只REITs的发行主体城投公司，分别为浙商证券沪杭甬高速REITs与平安广州交投广河高速公路REITs，主营业务为交通道路投资，收入来源于公路收费。

有分析人士认为，考虑到城投公司与基础设施公募REITs的底层资产天然契合，则城投主体或可搭乘REITs市场加速扩容的东风，转型成为基础设施市场化运营主体。

近期也有越来越多的城投企业陆续投入到发行基础设施REITs产品的队列之中。

例如，4月13日，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

同日，广州科学城集团发布招标公告，根据科学城（广州）投资集团有限公司和广东广咨国际工程投资顾问股份有限公司签署的委托协议，现委托广东广咨国际工程投资顾问股份有限公司全资子公司广东省国际工程咨询有限公司，就科学城集团公募REITs总协调人项目进行公开招标。

红土创新基金也表示，基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品，起到了盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。相关政策的不断落地，可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中。也希望引导更多的资金进入这个市场，可以确定的是未来行业的发展空间巨大，成为股票、债券之外另一个重要融资市场。

新政连续出台”

此前，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》（以下简称《指引》），引发市场关注。

业内人士表示，扩募机制是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节，推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，能够真正实现REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力。支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强，健全正向激励机制，也是形成市场化优胜劣汰，促进投融资良性循环，提升REITs整体市场表现的重要途径。

《指引》是交易所规范和引导基础设施基金存续期间新购入基础设施项目及相关的扩募、信息披露等事项的基本规则，对新购入项目的业务全流程重要节点、扩募份额发售等关键事项均进行了规定。未来，公募REITs作为资产上市主体，新购入基础设施项目及扩募发售相关安排将有据可依。

交易所称，《指引》主要围绕以下三大思路制定：

一是，坚持市场化理念，以上市公司为参考范本，并强调REITs的资产特性；

二是，明确市场预期，参照首次发售相关要求，并加强信息披露；

三是，按照急用先行的原则，以新购入基础设施项目为着力点，并规范募集资金其他用途。

华夏基金认为，扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的进一步完善。参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2%-4%，扩募是REITs规模增长的主要途径。